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【2025年最新】米国のマンションが巨大化・高層化?現状と今後の見通しを徹底解説

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ニューヨーク、マイアミなど米国の主要都市では、マンションの「巨大化・高層化」が加速しています。不動産市場データを分析すると、2024~2025年はこの傾向がさらに強まっていることがわかりました。

本記事では、米国マンション市場の最新動向を詳しく解説。「なぜ今、米国でタワーマンションが増えているのか」「どのエリアが特に活性化しているのか」といった疑問にお答えし、2025年以降の見通しも分析していきます。不動産投資や米国の住宅事情に関心のある方はご一読ください。

2024~2025年の米国マンション市場は「巨大化・高層化」が進む

米国の多くの主要都市では、マンションの高層化が目立つようになっています。住宅市場は今、かつてない変革期を迎えているようです。詳しく見ていきましょう。

ニューヨーク・マイアミなど主要都市で高層マンション建設ラッシュが継続中

2024年、ニューヨーク市の超高級住宅市場では前例のない価格高騰が見られました。ブルームバーグの報道によれば、とくに中心部では1平方フィート(約0.09平方メートル)当たり3,000ドル(約45万円)を超える過去最高値での取引が成立しています。

超高層タワーマンションの建設が続くニューヨークなどの主要都市では、最上階付近の一室が百億円を超える価格で取引される例も見られます。7つのベッドルームと10のバスルームを備えた「217 W. 57th St.」の107号室は、1億1,740万ドル(約175億円)という驚異的な価格で取引されました。この物件は、90階建てのまさに「超高層」マンションです。

こうした高級マンションに対する需要増加により、ニューヨークやマイアミなどの主要都市ではタワーマンションの建設ラッシュが続いています。

参考Bloomberg「NY市の住宅市場に超高級ブーム-天井知らずの価格高騰」

2025年以降も続く高層化

2025年以降も東海岸の主要都市を中心に、超高層マンションの建設計画が続々と発表されている状況です。

とくに昨今話題となっているのは、高級車でお馴染みの「メルセデス・ベンツ」が手掛ける超高級タワーマンション。マイアミのブリュッケル地区に、地上67階建ての「メルセデスベンツ・プレイシズ」の建設を計画しています。マンションとしての機能をベースとしつつも、ホテルや小売店・フィットネス・オフィスといった複数の施設が入居するのが特徴です。

大きなプールや公園、ドッグランなども揃い、まさに「富裕層」のライフスタイルを象徴する存在となっています。2025年以降も富裕層の需要に対応するために、高層化の傾向は継続するでしょう。

米国のマンション需要はなぜ高まっている?5つの要因

米国でマンションの巨大化・高層化が進む背景には、主に5つの明確な要因があります。詳しく見ていきましょう。

ゾーニング規制の緩和による高層マンション建設の促進

米国では、都市部の住宅不足問題を解決するため、多くの都市でゾーニング規制(土地利用規制)の緩和が進められています。一戸建て住宅だけに制限されていた地域でも、マンションの建設が可能になりつつあるのです。

もともと米国の土地利用規制は、1800年代後半に住宅を保護する目的で導入されました。しかし現在では、同規制により全米の住宅用地の約70%が一戸建て住宅用地に限定されています。これが集合住宅の建設を制限し、住宅供給不足の一因となっていました。

主要都市がある州の多くは、2022年頃から指定エリアでの集合住宅建設を許可する法案が通過しており、ゾーニング規制が大きく緩和されています。今後も、都市部を中心に高層マンションの建設が増加していくでしょう。

参考内閣府「2024年前半の世界経済の動向(第1節)」

機関投資家の関心が米国高層マンション市場を活性化

米国の不動産市場では、投資活動を行う法人(機関投資家)の存在感が増しています。2024年第3四半期の米国の機関投資家向け不動産は、2022年ぶりにプラスのリターンを記録しました。大統領選挙終了後には利下げへの転換が始まったことから、さらに投資家の積極姿勢が強まっているようです。

参考FRANKLIN TEMPLETON「クラリオン・パートナーズによる2025年米国不動産市場の見通し」

また、Hodes Weill&Associatesが発表した「INSTITUTIONAL REAL ESTATE ALLOCATIONS MONITOR(不動産配分モニター)」によれば、機関投資家の不動産への目標配分は上昇傾向が続いています。2024年の目標配分は10.8%で、2013年比で約20%もの増加です。不動産への配分を積極的に高めている機関投資家の動きも、米国のマンション市場を活性化させているのでしょう。

参考Hodes Weill&Associates「INSTITUTIONAL REAL ESTATE ALLOCATIONS MONITOR」

富裕層の都心回帰

コロナ禍を経て、富裕層の間では再び都心部への回帰傾向が強まりました。経済的な余裕のある富裕層は、短期的な経済変動の影響を受けにくいタワーマンションに目をつけます。単に生活の利便性が高いことや、ステータスが高いことからも高級マンションを購入しているようです。

都心部の利便性に加え、ホテルのような高級アメニティを備えたマンションへの需要が高まっている点も特徴。一流ホテルのサービスを自宅で受けられる「ホテルレジデンス」や、ジム・スパ・コンシェルジュサービスなどの充実した共用施設を備えたマンションは、富裕層に高く評価されています。

「ウェルネス」を重視した新しい住環境の整備

健康志向の高まりに伴い、米国では「ウェルネス」に配慮した住環境を備えた高層マンションの人気が急上昇中です。サウナや水風呂・フィットネスジムなどの健康増進施設を標準装備する物件が増加し、心身の健康をサポートする住空間づくりが進んでいます。

Business Research Insightsの調査によれば、ウェルネス不動産市場は2024年には約517.2億ドルの評価です。これが2033年までに、2,097億ドルに達すると予想されています。

単に高層マンションを生活の場所だけでなく、QOL(生活の質)を向上させる場所として捉える価値観の変化がみられます。しばらくはこの傾向が続き、設備が充実した高級マンションの建設も増えていくでしょう。

テクノロジーの進化によるスマートマンションの普及

2024年時点で普及率が45%に達している「スマートホーム」は、米国のマンション市場でも急速に広がりを見せています。スマートホームとは、インターネットとIoT・AIを活用し住宅の自動管理やセキュリティ機能向上を実現した住宅のこと。いわゆる「アレクサ」のようなイメージ、といえば分かりやすいのではないでしょうか。

とくに富裕層向けの高層マンションでは、最先端の技術を取り入れた「スマートマンション」化が進んでいます。入居者は家のセキュリティ・空調・照明などを、スマートフォンで遠隔操作することが可能です。これが、単なる住宅にとどまらない付加価値を生み出しており、富裕層からの人気を集めています。

2025年に注目の米国マンション市場

2025年の米国マンション市場において、とくに目立った動きがあるエリアの動向を見ていきましょう。

マイアミ:依然として急成長を続ける超高級タワーマンション市場

マイアミの高級マンション市場は2024年も堅調に推移しており、今後も成長が続くと予測されています。Condo Blackbookのレポートによると、マイアミの高級マンション価格は2024年第2四半期に平方フィートあたり997ドルを記録し、過去最高を記録しました。

国内外からの富裕層の移住が継続し、定番の人気スポット「サニーアイルズビーチ」では最多の98件の販売があるなど、マイアミの高級マンション市場は強い需要に支えられています。2025年も引き続き注目すべき市場といえるでしょう。

参考Condo Blackbook「Q2 2024 Miami Luxury Condo Market Summary: Sales Up&Record Prices」

ニューヨーク:ブルックリンなど新たなエリアでの高層化進行

ニューヨーク市場では、ブルックリンなどの新興エリアでも高級タワーマンションの需要が高まっています。Finest Residencesのレポートによれば、ブルックリンは不動産価格が大幅に上昇し、中央値が100万ドル(前年比5.3%増)に達しました

また、主要都市マンハッタンの市場も活況で、以下のような特徴が見られます。

  • 500万ドル以上の超高級物件の取引増加
  • 中央時は135万ドル前後で、大きな下落はなく堅調に推移
  • 高級マンションは平均わずか19日で成約

富裕層向けの高級マンション需要が顕著で、この傾向はとどまるところを知りません。一方で「少し外れたエリア」では大幅な価格下落傾向も見られているため、投資の際は市場のリサーチが重要となります。

参考Finest Residences「Luxury Real Estate Market in New York City, Q4 2024 Trends」

シアトル:高層マンション需要拡大

西海岸の主要都市シアトルでは、2024年に初の住宅用45階建て高層マンション「Sloane」の建設が始まりました。

一方で気になるのが、シアトルの集合住宅建設許可申請数の推移です。2020年〜2021年にピーク(7,400件)に達した後、2024年は年間約1,800件のペースと大幅に減少しました。高級マンションの需要が高まる一方で、主にコストの面を懸念し住宅供給の着手が遅れています。

「高級マンションが建つ中心部」では価格上昇が見られるかもしれませんが、一方で市場全体が成長するかは微妙なラインです。

参考The Urbanist「Seattle Breaks Ground on West Coast’s First Residential Highrise of 2024」

米国マンション市場の今後の見通し

米国マンション市場の今後数年間の市場動向について、予測と分析を見ていきましょう。

2026年~2027年は一時的に新規供給落ち込み、2028年ごろから徐々に再加速か

Trading Economicsのアナリストの予測によれば、米国の住宅着工件数は2025年頃まで安定する一方で、2026年ごろから落ち込む見込みです。

トランプ大統領就任後、米国では利下げの傾向が始まりました。このことから「これから金利が下がるのに、今、住宅を建てるべきではない」と判断する動きが強まるとみられます。仮にこの利下げの動きが2025年~2026年にかけて落ち着けば、その後2028年頃から住宅着工の動きも再加速していくでしょう。

大都市圏では人口増加と住宅不足が続くことから、高層マンションの需要は堅調です。一方で利下げ終了の時期が不明確なため、市場がどう動くかもはっきりとは分からない状況となっています。

「超高級」と「手頃な価格帯」の二極化が進む市場

米国のマンション市場では、価格帯による二極化が鮮明になっています。

富裕層間での需要がある超高級マンションは、あまり経済状況に左右されないのが特徴です。一方で、中間価格帯のマンションは昨今の金利変動やインフレの影響を受けやすく、需要の動き方も大きくなっています。

仮に「中間価格帯のマンション」がインフレの影響を受け大きく値上げすれば、購入できる層が限られるため需要は低迷。ほかの地域への人口流出にもつながります。その後、今度は大幅な値下げ傾向が始まりますが、人口流出により需要も減ってしまい、結果として「手頃な価格帯」に落ち着いてしまうケースが考えられるでしょう。

「投資」という目線で考えると、「超高級マンションは安定した需要が見込めるが、そうでない物件は価格・賃貸需要の両方の面でリスクが高い」ということです。高級マンションに手を出せる層は「今がチャンス」かもしれませんが、手頃な物件に投資しようと考えているなら、今は待ったほうが良いかもしれません。

インバウンド回復によるリゾート型高層マンションの需要増加

コロナ禍が落ち着き、マイアミなどのリゾート地ではインバウンド需要が大幅に回復しています。これに伴い、主に富裕層が短期入居する「リゾート型高層マンション」の需要が増加している状況です。しばらくは、この需要に対応した高層マンションの建設が進み、価格も上昇傾向で推移していくものとみられます。

ただ「投資」の視点から見たとき、マイアミのようなリゾート地は以下の点がデメリットです。

  • そもそも、価格が高すぎて手出しがしづらい
  • 固定資産税が高い(マイアミ2.0%、ニューヨーク0.75%)
  • ハリケーンのような自然災害のリスクが高い

自然災害のリスクが高い地域では、一度大災害で保険市場が打撃を受けると、保険料がとてつもない高額に改定されることも。気候リスクを分析するFirst Streetの調査・分析によれば、マイアミの保険料は2055年までに322%も上昇すると予想されています。

参考First Street「12th National Risk Assessment」

ただでさえ高い維持コストがさらに上がる可能性があり、相当な余裕資金がある場合を除き、手出しはあまりおすすめしません

まとめ

2024年~2025年の米国マンション市場では、主要都市を中心に高層化・巨大化が進んでいます。富裕層をターゲットとした超高級高層マンションは、引き続き高い需要を保つと考えられるでしょう。

一方で、高級物件とはいえないマンションに関しては、大幅な価格下落のリスクも考えられる状況です。また、2025年4月現在は「円高」の傾向に進んでおり手出ししやすい状況ではありますが、ドル円の変動が大きく為替リスクが非常に大きい状態となっています。

昨今、いくつかの大手不動産投資サービスがアメリカ不動産投資を勧めていますが、当社としては「今は待ったほうが良い」というスタンスです。為替リスクがなく、安定した需要が見込める「東京23区」「大阪」など国内主要地域の検討をおすすめしています。気になる方は、当社の不動産投資コンサルタントへの無料相談をお気軽にご利用ください。

この記事の執筆: 及川颯

プロフィール:不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。

ブログ等:はやてのブログ

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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