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自分に身の丈に合った運用を心掛けよう

投資用不動産ローンの仕組みを知ろう でもご紹介したとおり、ほぼすべての金融機関は、返済比率を設けており、その枠を超えて融資することはまずありません。その返済比率から算出された借入可能額こそが、お客様の不動産投資に対するリミッターだと言えます。それは当然ながら、金融機関もお金を貸す立場として、過剰融資することをリスクとして考えているからです。

金融機関は、融資をしたお金が返済されないことが一番のリスクとなります。融資したお金が返済されないということは、すなわち、物件オーナーが所有する物件の収支バランスが崩れてしまい、ローン返済ができなくなってしまう、または滞ってしまう状況です。

短期間の延滞で済めば、まだいい方ですが、そのまま支払いがストップしていると、物件オーナーは、任意売却に踏み切ったり、自己破産を選ぶことが往々にしてあります。もちろん、延滞すること自体、好ましくないことですが、いずれにしても、物件はオーナーの手を離れることになるのです。

しかし、その物件は金融機関が保有していくのではなく、任意売却の場合であれば、相場よりも低い価格で一般に流通され、自己破産となれば競売(ケイバイ)*にかけられることになります。

● 任意売却とは?

任意売却とは、債権者(金融機関など)と債務者(物件オーナー)の間に、不動産コンサルタントなどの専門家が入り、たとえ売買価格がローン残高を下回っても、両者の合意を得ることで売却できる不動産取引のことで、略して、任売(ニンバイ)とも呼ばれています。

本来、不動産を売却する場合、売却時に残っている借入額の全額を返済しなければならず、売却代金がローン残債を下回るときは、その不足分を手持ちから出さなければなりません。しかし、経済的波乱状態にある債務者にとって、その余裕がないケースがほとんど…。そこで、売却代金から経費を控除し、残った金額を一旦返済し、抵当権を解除して売却するという方法を取ります。これが、任意売却の大まかな流れです。

● 競売とは?

競売とは、借入金の返済ができない債務者(オーナー)が、裁判所に申し立てることによって、担保として提供していた土地や不動産などの財産を差し押さえ、裁判所の権限により、それらを最低売却価格以上の最高値で強制的に売却(落札)するシステムのことです。

売却する不動産を競売物件と言い、債務者は、その売却代金から支払いを受け、債権の回収に充てる手続きを行います。

競売物件の最低売却価格は、裁判所に委託された不動産鑑定士が決めますが、一般には、市場価格の約3~7割とかなり低めに設定されます。最終的には、通常価格の8割前後で落札される傾向があります。

また、競売について付け加えておくと、最近では、一般の方も比較的介入しやすくなりましたが、落札者のほとんどは仕入会社(不動産会社)です。取引価格は、当然ながら、当初の販売価格よりも大幅に低くなりますし、貸付利子を収益元としている金融機関にしてみれば、大切な貸付取引先のひとつを失うことになります。つまり、オーナーがローンを返済ができなくなってしまうことは、金融機関にとっても大きな損失にもなりかねないということ。

自分の借入可能額を事前にきちんと把握しておけば、失敗を防ぐことができます。さらにその金額を指標として、購入物件の選定から、買い増しに至るまで、計画立てて考えることが可能になります。不動産投資をうまく続けるコツは、一にも二にも、身の丈に合った運用です。そのことをどうぞお忘れなく!

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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

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