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投資用不動産ローンの仕組みを知ろう でもご紹介したとおり、ほぼすべての金融機関は、返済比率を設けており、その枠を超えて融資することはまずありません。その返済比率から算出された借入可能額こそが、お客様の不動産投資に対するリミッターだと言えます。それは当然ながら、金融機関もお金を貸す立場として、過剰融資することをリスクとして考えているからです。

金融機関は、融資をしたお金が返済されないことが一番のリスクとなります。融資したお金が返済されないということは、すなわち、物件オーナーが所有する物件の収支バランスが崩れてしまい、ローン返済ができなくなってしまう、または滞ってしまう状況です。

短期間の延滞で済めば、まだいい方ですが、そのまま支払いがストップしていると、物件オーナーは、任意売却に踏み切ったり、自己破産を選ぶことが往々にしてあります。もちろん、延滞すること自体、好ましくないことですが、いずれにしても、物件はオーナーの手を離れることになるのです。

しかし、その物件は金融機関が保有していくのではなく、任意売却の場合であれば、相場よりも低い価格で一般に流通され、自己破産となれば競売(ケイバイ)*にかけられることになります。

● 任意売却とは?

任意売却とは、債権者(金融機関など)と債務者(物件オーナー)の間に、不動産コンサルタントなどの専門家が入り、たとえ売買価格がローン残高を下回っても、両者の合意を得ることで売却できる不動産取引のことで、略して、任売(ニンバイ)とも呼ばれています。

本来、不動産を売却する場合、売却時に残っている借入額の全額を返済しなければならず、売却代金がローン残債を下回るときは、その不足分を手持ちから出さなければなりません。しかし、経済的波乱状態にある債務者にとって、その余裕がないケースがほとんど…。そこで、売却代金から経費を控除し、残った金額を一旦返済し、抵当権を解除して売却するという方法を取ります。これが、任意売却の大まかな流れです。

● 競売とは?

競売とは、借入金の返済ができない債務者(オーナー)が、裁判所に申し立てることによって、担保として提供していた土地や不動産などの財産を差し押さえ、裁判所の権限により、それらを最低売却価格以上の最高値で強制的に売却(落札)するシステムのことです。

売却する不動産を競売物件と言い、債務者は、その売却代金から支払いを受け、債権の回収に充てる手続きを行います。

競売物件の最低売却価格は、裁判所に委託された不動産鑑定士が決めますが、一般には、市場価格の約3~7割とかなり低めに設定されます。最終的には、通常価格の8割前後で落札される傾向があります。

また、競売について付け加えておくと、最近では、一般の方も比較的介入しやすくなりましたが、落札者のほとんどは仕入会社(不動産会社)です。取引価格は、当然ながら、当初の販売価格よりも大幅に低くなりますし、貸付利子を収益元としている金融機関にしてみれば、大切な貸付取引先のひとつを失うことになります。つまり、オーナーがローンを返済ができなくなってしまうことは、金融機関にとっても大きな損失にもなりかねないということ。

自分の借入可能額を事前にきちんと把握しておけば、失敗を防ぐことができます。さらにその金額を指標として、購入物件の選定から、買い増しに至るまで、計画立てて考えることが可能になります。不動産投資をうまく続けるコツは、一にも二にも、身の丈に合った運用です。そのことをどうぞお忘れなく!

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