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買い増しはお得!?魔法の言葉に騙されてはいけません

投資用不動産のローンの仕組みを知ろう 自分に身の丈に合った運用を心掛けよう では、融資(ローン)を受けることの難易度についても触れましたが、稀に、過剰な額の融資がスルッと下りてしまうケースもあります。

これが、もし、すでに物件を所有している方の場合、不動産営業マンにとっては、初心者の方よりもはるかに営業しやすく、確率的にも購入に至りやすいため、買い増しを狙って、提案してくるケースが多い傾向にあります。

現在、購入を検討中の方や、これから運用を始めようという方は、通常、知識や経験値がほぼゼロの状態から商談がスタートします。営業マンは、投資の仕組みやメリットについて、ひと通り説明したあと、資金計画や物件を当てはめたシミュレーションを行っていくので、成約するまでに何度も商談を重ねる必要がありますし、その途中、何らかの事情により、お客様から断りの出るケースも少なくありません。

しかし、すでに物件を所有している方なら、投資の仕組みにも一定の理解があり、運用経験もあるので、会って間もないうちから、物件の紹介やシミュレーションなど、具体的な詳細の説明にすみやかに入っていくことができます。早ければ、会ったその日に成約が取れるといった即決の可能性も、おのずと高くなります。もしも、現在、付き合いのある不動産会社に対して、何かしらの不満を感じていたり、運用状態に不安を感じているなどマイナス要素があれば、営業マンはそこに付けこんでくるでしょう。

営業の基本として、「お客様のウィークポイントを探して埋める」「ニーズを引き出す」ことが、最も重要かつ苦心する部分ですが、この場合は、すでにそれを把握できている状態です。彼らとしても手を打たない理由はないのです。 ここで、すでに物件を所有しているオーナー様になった気持ちで想像してみてください。実績などを加味したうえで、新たに知った不動産会社Bが、既存の不動産会社Aよりも、信頼のおける業者だと判断しました。融資は下りましたが、現在、所有する物件のローン残債は、まだまだ残っている状態です。

そんな時、「こちらの物件はおすすめですよ。当社が全部まとめて管理しますので、これを機にぜひ買い増ししてみては?」と言われたらどうしますか?

それがどんなに好立地、好条件の物件であろうと、返済比率が合わない、ローン返済が苦しくなることが想定できるなら、しっかり「No」と、断るべきです。そこで、営業マンの口車に乗って、安易に承諾したら、自分のボーダーラインを超えることになり、結果として、自分の首を締めることになるだけです。

もちろん、買い増しするだけの金銭的余裕、潤沢な自己資金があるのなら、こうした営業マンの提案を快く受け入れ、購入を検討してもいいでしょう。しかし、多くの場合、そうではないから、住宅ローンを利用して購入するわけですよね?

ああ言えば、こう言うの先手必勝で、何かにつけて条件を出し、お客様の揚げ足を取るような営業をする時点で、その業者には注意した方がいいでしょう。通常、賃貸管理の依頼であれば、何もせずとも、引き受けてくれる会社は数多くありますし、お客様のことを本当に心から思っているのなら、このような提案自体、最初から出てこないはずです。

しかし、こうした実態を知らずに、あっさり提案に乗ってしまうケースも、無きにしもあらずです。もし、購入してしまった場合、新たな物件だけでなく、すでに所有している物件にも、空室が出たり、家賃の下落、管理費の値上げなど、月々のコスト変動などが生じたら、何が起きるでしょうか?

痛手はダブルパンチになりますよね…。ローンの返済を貯蓄や給与だけではまかないきれずに、消費者金融に手を出すなど、日常生活に支障をきたす要因にもなり得るのです。また、こうした営業を行う会社が、物件購入後のお客様のサポートをし続けてくれるかどうかについても、保証はありません。長期にわたって、ローン返済ができなくなれば、自分の身の丈に合った運用を心掛けよう でお伝えしたとおり、それこそ、任意売却や自己破産の道を進むほかありません。

買い増しにおける失敗事例を挙げたのは、あなたを脅かすためではありません。これは実際に起きていることであり、そうならないために、自分で自分のボーダーラインをしっかりと把握しておくことが、極めて重要だということを知っていただきたかったからです。買い増しスパイラルには、くれぐれも要注意! では、事例と共に、より具体的にご紹介していますので、興味のある方はぜひご覧になってみてください。

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