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買い増しスパイラルには、くれぐれも要注意!

「物件をもうひとつ増やせば、月々の収支が大幅にプラスとなり、今までのマイナス分を一気に取り返すことが出来ますよ」

もし、あなたがすでにオーナーとして運用をスタートしていて、しかも、思うように家賃収入が得られていない状況で、こんな提案を投げかけられたとしたら、どうでしょうか?おそらく、あまり深く考えることなく、飛びつきたくなりますね。

しかし、これはカタチが違うだけで、「パチンコの負けをパチンコで取り返す」のと同じ、いわば、自転車操業の域で、一歩足を踏み入れたが最後、不動産運用失敗のシナリオを歩み始めている可能性が高いのですが、それにもかかわらず、目先の利益に目がくらんでしまい、購入してしまう方が、実に多いのです。

こんなことをお伝えすると、「信じられない!」と驚嘆される方がいらっしゃるかもしれませんが、営業マンの多くは、お客様のキャパ(キャパシティーの略。ここでは、いくらまで借入できるかという“借入可能額”を指します)をもとに、1件目を購入した際、すでに2件目、3件目を購入してもらうためのストーリーを描いています

見方を変えれば、彼らにとっては、お客様に不動産を販売することが生業ですから、当然といえば、当然のことだと、捉えることもできます。しかし、悪質なのは、お客様の収支が悪化することをあらかじめ予測し、買い増し計画をみっちり立てているタイプの営業マンです。

「この人はまだ“ハマる”人だから、どこかのタイミングで、買い増ししてもらおう」

“ハマる”というのは、前述のキャパにまだ余裕があり、販売物件のローンが“組める”ということを意味する、不動産業界のウラの言葉です。いくらまで“ハマる”かを計算し、紹介する物件を綿密に用意して、買い増しのタイミングを見計らっているのです。

所有物件を増やすほど、終わりが見えなくなる!?

では、次に、実際に物件を買い増しした場合、どんなことが起きてくるかについて、ご説明していきたいと思います。

毎月の収支を埋めるために、物件を新たに増やした-一時的には、問題が解消したかのように見えますが、本当にそうでしょうか?確かに、収支は改善しましたが、総借入額は、ご覧のとおり、さらに膨れ上がっています。

「家賃で返済していくから、大丈夫」と言っても、万が一、買い増した物件の収支も滞ってしまったとしたら、次は、どのように対応しますか?

「収支の良い物件ですよ」と、営業マンがすすめる不動産を買い増ししますか?

借入限度額に余裕がある場合、踏み切る方は現実にいます。しかし、すでに“キャパ”を超えてしまうようであれば、買い増ししたくても、もうできません。中には、“キャパ”が一杯になったゆえ、それまで、あれこれ世話を焼いてくれていた担当営業マンが、ぷっつり連絡をしてこなくなり、疎遠になってしまった…という非道なケースもあります。

収支が極めて芳しくないふたつの物件を抱え、何の打開策も打てないまま、刻一刻と時間だけは過ぎていく…「とんでもない額の借入ができてしまった。完済までの残り数十年、一体どうすればいいんだろう?」と途方に暮れた時、ようやく気づくのです。自分が、負のスパイラルに陥ってしまったことを。

火に油を注ぐとは、このこと…もはや、後戻りは出来ません。資金力があれば、繰上返済をして、なんとか持ち直すことをおすすめしますが、それが叶わない人にとっては、これ以上、収支が悪化しないことを祈りつつ、新たな入居者を探すなど、できる限りの手を尽くすか、あるいは売却に出すなどの方法を取るのが、賢明でしょう。もし、生活するのもままならず、返済が滞ってしまうようであれば、任意売却や債務整理(自己破産)をするほか、ありません。

こうした結末の背景には、実は、もうひとつカラクリがあります。基本的に、1件目の販売時は、収益性が高いなど、いわゆる良い物件は、まず紹介しない-これが多くの営業マンの本音なのです。

なぜだと思いますか?仮に、1件目の物件を“最上”とすると、それ以上に良い物件が出てこないかぎり、買い増しをすすめづらくなってしまうからです。ゆえに、あの手この手で、買い増しを提案し、“ハマる”限界のところまで、ローンを組ませるべく、営業をかけてくるのです。

今回のお話、いかがでしたでしょうか?辛辣に感じた方もいらっしゃると思いますが、「知らぬが、一生の恥」、改め、「知らぬが、一生の損」と言っても、決して過言ではない内容です。これから不動産投資を始める方、ご検討中の方には、ぜひ心に留めておいていただきたいと願います。

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