ホントの利回り、あなたは知っていますか？
「利回り」という言葉。不動産投資をはじめ、国債や株式に興味のある方なら、聞いたことがあると思いますが、何となく分かっていても、実際に何のことを指すのか、言葉で説明するのは少し難しいかもしれません。
一般的にいう利回りとは、年間収益の投資金額に対する割合のことです。
例えば、年利率4％の債権を100万円分購入し、4年間保有し、売却した場合、その債権の売却金額が104万円だったとしたら、
売却金額 104万円 ＋ 利子（4万円 × 4年) ＝ 120万円
4年間の収益は、ここから100万円を引いた20万円。つまり、年間収益は5％ということになります。
これは、債権や証券を購入した際、投資した資金に対してどれくらいの利益が上がってきたのかを見極めるために使う運用基準の計算方法ですが、不動産投資の利回り計算はさらにシンプルです。
不動産投資の場合、販売価格、年間家賃収入、その他諸経費、これらが計算基準になります。
「表面利回り」と「実質利回り」の違いを知ろう
不動産投資における利回りには、大きく分けて2つあります。
1. 表面利回り
表面利回りとは、年間家賃収入と販売価格から算出されるもので、“単純利回り”や“グロス利回り（グロス）”と言われることもあります。実際には、初期費用や管理費、税金といった諸経費がかかるため、本質的な目安としては、あまり役に立ちません。
| [A] 販売価格 | 2,000万円 |
|---|---|
| [B] 年間家賃収入 | 100万円 |
[B] 100万円 ÷ [A] 2,000万円 ＝ 表面利回り 5％
2. 実質利回り
実質利回りとは、年間家賃収入から、経費(主に管理費や税金)を差し引いた金額と、販売価格に購入初期費用を足した金額より、算出されます。“ネット利回り（ネット）”と言われることもあります。
物件の判断基準になるのは、この実質利回りとなり、物件選びの基本中の基本となります。
| [A] 販売価格 | 2,000万円 |
|---|---|
| [B] 初期費用 | 100万円 |
| [C] 年間家賃収入 | 100万円 |
| [D] 年間管理費 | 10万円 |
| [E] 固定資産税 | 10万円 |
（[C]100万円 - [D] 10万円 - [E] 10万円）÷（[A] 2,000万円 ＋ [B] 100万円）＝ 実質利回り 3.8％
このように、同じ物件でも、表面利回りと実質利回りで1％以上の差が開きました。実際の物件に当てはめてみると、もっと大きな差があるものもあります。『高利回り物件≠お買得』ってホント? では、実例と共にさらに詳しくご紹介していますので、お知りになりたい方は、ぜひご参照ください。
