特許出願中不動産投資を投資家目線でアドバイス 東京23区人気エリア・駅近・低価格帯

当社は「長期的顧客主義」を実践するために投資家目線のアドバイスを行っています

検討中の方 商談中の方 物件を所有している方

中立的な相談相手がほしい方

無料相談のお申込み

税金対策になるの?

不動産投資が、税金対策になるかどうか?-この問いに対する答えから先にお伝えすると、「はい、なります。ただし、会社員をしながら運用する場合と、現金で一括購入した場合とでは、有効な対象となる税金の種類が変わってきます」

それでは、ひとつずつ、ご説明していきましょう。

1. 会社員向けの税金対策としての不動産投資

ここで言う会社員向けの税金対策となるのは、主に新築マンションを投資用として購入した場合に有効で、対象となる税金は、所得税と住民税のふたつです。

日本は累進課税のため、年収が高ければ高い方ほど、課税所得(税金が課せられる所得)が高く、その分、多くの税金を支払わなければなりません。また、平成23年度より、子供の年齢に応じて、扶養控除が減少されたため、16歳未満の子供を持つすべての世帯で、従来よりも多くの税金が課せられるようになりました。

住民税額
年収 単身者 既婚者(扶養外) 既婚者(扶養)
400 18.520 18.520 14.720
500 25.450 25.450 21.650
600 32.380 32.380 28.580
700 39.710 39.710 35.910
800 47.640 47.640 43.840
900 55.570 55.570 51.770
1,000 63.500 63.500 59.700
1,100 71.930 71.930 68.130
1,200 80.360 80.360 76.560
1,300 88.790 88.790 84.990

単位:万円

所得税額
年収 単身者 既婚者(扶養外) 既婚者(扶養)
400 8.770 8.770 4.970
500 15.700 15.700 11.900
600 22.030 22.030 18.230
700 36.670 36.670 29.070
800 52.530 52.530 44.930
900 68.390 68.390 60.790
1,000 74.430 74.430 61.830
1,100 101.839 101.839 93.510
1,200 121.228 121.228 112.488
1,300 140.617 140.617 131.877

単位:万円

合計
年収 単身者 既婚者(扶養外) 既婚者(扶養)
400 27.290 27.290 19.690
500 41.150 41.150 33.550
600 54.410 54.410 46.810
700 76.380 76.380 64.980
800 100.170 100.170 88.770
900 123.960 123.960 112.560
1,000 137.930 137.930 121.530
1,100 173.769 173.769 161.640
1,200 201.588 201.588 189.048
1,300 229.407 229.407 216.867

※住民税は東京都の住民税額を参考にしております。
※上記の各税額はH27年時点のものです。最新の情報は国税庁、お住まいの地域の自治体にお問合せください。

おそらく大半の会社員の方が、毎月の給与の約2ヶ月分に匹敵する税金を支払っていることが、お分かりではないかと思います。これだけ支払っているにも関わらず、月々の給料から天引きされているため(これを源泉徴収といいます)、その金額すら知らず、むしろ無関心の方が多いのが実情だったりもします。

しかし、不動産投資の節税効果を理解し、有効的に活用している人は、支払った分の税金を賢く取り戻しています。

不動産投資(主に区分所有の新築マンション)を取り入れた場合、年に一度、確定申告を行うことによって、給与所得から算出した課税所得と不動産所得とを損益通算(足し算する)し、税金を取り戻すことができるのです

「え?足し算したら、課税所得が増えてしまうのでは?」と普通なら思いますよね。しかし、投資用不動産を所有した場合、年間家賃収入よりも、実際に支払っている金額以上に経費が計上できるため、赤字申告ができるのです。

この経費とは、初期費用(頭金以外のもの)、減価償却費(建物が1年ごと古くなるにつれて、経費として算出します)、金利、管理費、税金などを指しています。

実例をご覧いただきましょう。

<課税所得が300万円の場合>

[A] 年間家賃収入 100万円
[B] 初期費用 50万円
[C] 減価償却費 80万円
[D] 金利 30万円
[E] 管理費 20万円
[F] 不動産取得税 20万円

[B] + [C] + [D] + [E] + [F] = [G] 経費 200万円

[A] 100万円 − [G] 200万円 = 不動産所得 マイナス 100万円

課税所得 300万円 + 不動産所得 -100万円 = 新課税所得 200万円

このように、会社からの給与所得より、算出した課税所得と不動産からの赤字の不動産所得を足し引きし、新たな課税所得を算出します。

課税所得300万円では、

住民税 約30万円
所得税 約20.25万円

だったのが、新課税所得200万円になると…

住民税 約20万円
所得税 約10.25万円

となり、約20万円の節税が可能になります。このように、不動産所得が赤字となるように確定申告を行えば、従来よりも課税所得を下げ、その分、支払う税金を減らすことが出来るのです。

一般的な会社員の方が、これだけの節税効果が見込める方法は、私の知るかぎり、他にないのではないかと思います。また、他にもこれに類似する不動産を活用した節税方法がありますが、当サイト内で、また機会を改めてお伝えしたいと思います。

2. 現金購入者向けの税金対策としての不動産投資

一方、現金一括で購入した場合は、相続税に対する効果があります。相続税については、基礎控除が大幅に縮小されるという改正がなされ、平成27年1月1日以後の相続から適用になりました。詳細をくわしく、確認していきましょう。

<改正前>
5,000万円 + 基礎控除 1,000万円 × 法定相続人の数

<改正後>
3,000万円 + 基礎控除 600万円 × 法定相続人の数

一目瞭然ですよね?基礎控除が6割に縮小されています。

念のためにご説明しておくと、基礎控除は、相続税の申告が必要になるかどうかのボーダーラインで、遺産の総額が、基礎控除を下回る場合は、相続税の申告は必要ありません。基礎控除を超える場合にのみ、必要になります。

改正前、相続税の申告割合は4%(100人亡くなると4人)程度でした。しかしこの改正により、今後、6%程度に上昇すると予想されています。特に、「戸建ての家を持っていると、高額な相続税がかかる」と言われる大都市圏に暮らす人にとって、相続税は頭を悩ませる問題でもあります。相続する前に、いかに効率良く、資産の評価額を減少させられるかどうかが、節税のポイントになります。ここでいう評価額は、先に述べた課税所得と同じ考え方で捉えていただいてOKです。

仮に、現金3,000万円を所有していて、そのまま現金贈与した場合、その評価額は、単純に3,000万円となりますが、3,000万円で不動産を購入し、相続した場合、形態にも依りますが、その評価額は60%〜80%程度に減少します。

3,000万円の現金贈与だと、相続税は約745万円となりますが、評価額を80%に下げられた不動産は、実質2,400万円。この場合の相続税は約590万円となり、結果約155万円の節税ができることになります。

このように現金で相続するよりも、不動産で相続した方が評価額が下げられるため、その分が節税できるという仕組みです。さらには、その不動産からの家賃収入を残すこともできます。

不動産投資の「プロの目利き」を数値化! 無料会員登録で収益物件の独自分析データをご提供

会員登録の3つのメリット(完全無料)

  1. 数値化した「プロの目利き」データがわかる
    収益性・安定性・リスク回避性の分析システム「MIKATA(ミカタ)イズム™」を利用できます。
  2. 非公開物件を閲覧できる
    Webサイトで公開している物件はごく一部。ネットでは探せない非公開物件情報をご紹介します。
  3. 最新の物件情報を受け取れる
    良い物件を見つけるのはスピードが命。最新の物件情報をいち早くメールでお届けします。

無料相談も受け付けています

不動産投資初心者の方、中立的な相談相手が欲しい方には、無料相談も受け付けています。経験豊富な不動産投資コンサルタントが投資家目線で課題をヒアリングし、中立的な観点でアドバイスを行います。

※不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様の状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

休日・平日の朝や夜の時間帯でも可能です。
お申込みフォームへ

気になる物件等ございましたら、弊社でもご紹介可能です。
今後の運用方法にお悩み中の方、売却や相続もお気軽にご相談ください。

このエントリーをはてなブックマークに追加

前のページへ ホントの利回り、あなたは知っていますか?

次のページへ 不動産の売却時は“たらればトーク”に惑わされるな!

「プロの目利き」を数値化!無料会員登録で収益物件の独自分析データをご提供

会員登録の3つのメリット
(完全無料)

  1. 数値化した「プロの目利き」データがわかる
    収益性・安定性・リスク回避性の分析システム「MIKATAイズム™」を利用できます。
  2. 非公開物件を閲覧できる
    Webサイトで公開している物件はごく一部。ネットでは探せない非公開物件情報をご紹介します。
  3. 最新の物件情報を受け取れる
    良い物件を見つけるのはスピードが命。最新の物件情報をいち早くメールでお届けします。

詳しくはこちら

無料相談のお申込み

休日・平日の朝活時間帯・夜も開催中

投資家目線で課題をヒアリングし中立的な観点でアドバイスを行います。

お申込みフォームへ

新着の取扱い物件

23区人気エリア・駅近・低価格帯限定

池上駅 徒歩7 池上線 1,600万円 -%利回り この物件の詳細を見る
板橋駅 徒歩5 JA埼京線 1,920万円 5.06%利回り この物件の詳細を見る
東新宿駅 徒歩8 E都営大江戸線 1,480万円 6.00%利回り この物件の詳細を見る

取扱い物件一覧

『プロの目利きを数値化』した収益物件データを無料会員登録でご提供いたします。