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税金対策になるの?

不動産投資が、税金対策になるかどうか?-この問いに対する答えから先にお伝えすると、「はい、なります。ただし、会社員をしながら投資する場合と、現金で一括購入した場合とでは、有効な対象となる税金の種類が変わってきます」

それでは、ひとつずつ、ご説明していきましょう。

1. 会社員向けの税金対策としての不動産投資

ここで言う会社員向けの税金対策となるのは、主に新築マンションを投資用として購入した場合に有効で、対象となる税金は、所得税と住民税のふたつです。

日本は累進課税のため、年収が高ければ高い方ほど、課税所得(税金が課せられる所得)が高く、その分、多くの税金を支払わなければなりません。また、平成23年度より、子供の年齢に応じて、扶養控除が減少されたため、16歳未満の子供を持つすべての世帯で、従来よりも多くの税金が課せられるようになりました。

住民税額
年収 単身者 既婚者(扶養外) 既婚者(扶養)
400万円 185,200円 185,200円 147,200円
500万円 254,500円 254,500円 216,500円
600万円 323,800円 323,800円 285,800円
700万円 397,100円 397,100円 359,100円
800万円 476,400円 476,400円 438,400円
900万円 555,700円 555,700円 517,700円
1,000万円 635,000円 635,000円 597,000円
1,100万円 719,300円 719,300円 681,300円
1,200万円 803,600円 803,600円 765,600円
1,300万円 887,900円 887,900円 849,900円

所得税額
年収 単身者 既婚者(扶養外) 既婚者(扶養)
400万円 87,700円 87,700円 49,700円
500万円 157,000円 157,000円 119,000円
600万円 220,300円 220,300円 182,300円
700万円 366,700円 366,700円 290,700円
800万円 525,300円 525,300円 449,300円
900万円 683,900円 683,900円 607,900円
1,000万円 744,300円 744,300円 618,300円
1,100万円 1,018,390円 1,018,390円 935,100円
1,200万円 1,212,280円 1,212,280円 1,124,880円
1,300万円 1,406,170円 1,406,170円 1,318,770円

合計
年収 単身者 既婚者(扶養外) 既婚者(扶養)
400万円 272,900円 272,900円 196,900円
500万円 411,500円 411,500円 335,500円
600万円 544,100円 544,100円 468,100円
700万円 763,800円 763,800円 649,800円
800万円 1,001,700円 1,001,700円 887,700円
900万円 1,239,600円 1,239,600円 1,125,600円
1,000万円 1,379,300円 1,379,300円 1,215,300円
1,100万円 1,737,690円 1,737,690円 1,616,400円
1,200万円 2,015,880円 2,015,880円 1,890,480円
1,300万円 2,294,070円 2,294,070円 2,168,670円

※住民税は東京都の住民税額を参考にしております。
※上記の各税額はH27年時点のものです。最新の情報は国税庁、お住まいの地域の自治体にお問合せください。

大半の会社員の方が、給与の約2ヶ月分に匹敵する税金を毎年支払っていることがおわかりかと思います。これだけ支払っているにも関わらず、月々の給料から天引きされているため(これを源泉徴収といいます)、その金額すら知らず、むしろ無関心の方が多いのが実情だったりもします。

しかし、不動産投資の節税効果を理解し、有効的に活用している人は、支払った分の税金を賢く取り戻しています。

不動産投資(主に区分所有の新築マンション)を取り入れた場合、年に一度、確定申告を行うことによって、給与所得から算出した課税所得と不動産所得とを損益通算(足し算する)し、税金を取り戻すことができるのです

「え?足し算したら、課税所得が増えてしまうのでは?」と普通なら思いますよね。しかし、投資用不動産を所有した場合、年間家賃収入よりも、実際に支払っている金額以上に経費が計上できるため、赤字申告ができるのです。

この経費とは、初期費用(頭金以外のもの)、減価償却費(建物が1年ごと古くなるにつれて、経費として算出します)、金利、管理費、税金などを指しています。

実例をご覧いただきましょう。

<課税所得が300万円の場合>

[A] 年間家賃収入 100万円
[B] 初期費用 50万円
[C] 減価償却費 80万円
[D] 金利 30万円
[E] 管理費 20万円
[F] 不動産取得税 20万円

[B] + [C] + [D] + [E] + [F] = [G] 経費 200万円

[A] 100万円 − [G] 200万円 = 不動産所得 マイナス 100万円

課税所得 300万円 + 不動産所得 -100万円 = 新課税所得 200万円

このように、会社からの給与所得より、算出した課税所得と不動産からの赤字の不動産所得を足し引きし、新たな課税所得を算出します。

課税所得300万円では、

住民税 約30万円
所得税 約20.25万円

だったのが、新課税所得200万円になると…

住民税 約20万円
所得税 約10.25万円

となり、約20万円の節税が可能になります。このように、不動産所得が赤字となるように確定申告を行えば、従来よりも課税所得を下げ、その分、支払う税金を減らすことが出来るのです。

一般的な会社員の方がこれだけの節税効果が見込める方法は、私の知るかぎり他にないのではないかと思います。また、他にもこれに類似する不動産を活用した節税方法がありますが、また機会を改めてお伝えしたいと思います。

2. 現金購入者向けの税金対策としての不動産投資

一方、現金一括で購入した場合は、相続税に対する効果があります。相続税については、基礎控除が大幅に縮小されるという改正がなされ、平成27年1月1日以後の相続から適用になりました。詳細をくわしく、確認していきましょう。

<改正前>
5,000万円 + 基礎控除 1,000万円 × 法定相続人の数

<改正後>
3,000万円 + 基礎控除 600万円 × 法定相続人の数

一目瞭然ですよね?基礎控除が6割に縮小されています。

念のためにご説明しておくと、基礎控除は、相続税の申告が必要になるかどうかのボーダーラインで、遺産の総額が、基礎控除を下回る場合は、相続税の申告は必要ありません。基礎控除を超える場合にのみ、必要になります。

改正前、相続税の申告割合は4%(100人亡くなると4人)程度でした。しかしこの改正により、今後、6%程度に上昇すると予想されています。特に、「戸建ての家を持っていると、高額な相続税がかかる」と言われる大都市圏に暮らす人にとって、相続税は頭を悩ませる問題でもあります。相続する前に、いかに効率良く、資産の評価額を減少させられるかどうかが、節税のポイントになります。ここでいう評価額は、先に述べた課税所得と同じ考え方で捉えていただいてOKです。

仮に、現金3,000万円を所有していて、そのまま現金贈与した場合、その評価額は、単純に3,000万円となりますが、3,000万円で不動産を購入し、相続した場合、形態にも依りますが、その評価額は60%〜80%程度に減少します。

3,000万円の現金贈与だと、相続税は約745万円となりますが、評価額を80%に下げられた不動産は、実質2,400万円。この場合の相続税は約590万円となり、結果約155万円の節税ができることになります。

このように現金で相続するよりも、不動産で相続した方が評価額が下げられるため、その分が節税できるという仕組みです。さらには、その不動産からの家賃収入を残すこともできます。

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