投資用マンションの売却費用はいくら？投資用特有の税務から費用シミュレーションまで
- 公開：
- 2026/11/13
投資用マンションの売却を考えたとき、「結局いくら手元に残るのか」は誰もが気になるポイントです。売却代金がそのまま利益になるわけではなく、仲介手数料・税金・登記費用など複数の費用が差し引かれます。
とくに投資用マンションは、居住用とは税務上の扱いが異なります。3,000万円特別控除（マイホームを売ったときの特例）が使えない、減価償却の計算方法が違うなど、投資用ならではの注意点も少なくありません。
この記事では、投資用マンション売却にかかる費用の全体像と具体的なシミュレーション、そして費用を抑える方法まで一通り解説します。
- 目次
- マンション売却にかかる費用一覧
- 投資用マンション売却で注意すべき税金の仕組み
- 投資用マンション売却費用のシミュレーション
- 投資用マンション売却費用を抑える方法
- 投資用マンション売却の相談はTOKYOリスタイルへ
- まとめ
マンション売却にかかる費用一覧
まずは投資用マンションを売却する際に発生する費用を一覧で把握しておきましょう。全体像をつかんでおけば「想定外の出費」を防げます。
| 費用項目 | 金額の目安 | 支払いのタイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税（上限） | 契約時に半額、引き渡し時に残額 |
| 譲渡所得税 | 売却益×20.315%（長期） または39.63%（短期） |
翌年の確定申告時 |
| 印紙税 | 1万円〜3万円（契約金額による） | 売買契約時 |
| 登記費用（抵当権抹消） | 1万〜2万円（司法書士報酬込み） | 引き渡し時 |
| ローン一括返済手数料 | 0〜55,000円 | 引き渡し時 |
| 各種証明書発行手数料 | 1通200〜400円 | 売却手続き中 |
| ハウスクリーニング代 （空室売却の場合） |
3万〜5万円 | 売り出し前〜内覧前 |
以下で各費用の内容をくわしく解説します。
仲介手数料｜売却価格×3%+6万円+税が上限
仲介手数料は不動産会社に売却を仲介してもらう場合に支払う報酬です。金額は宅地建物取引業法で上限が定められており、売買価格が800万円を超える場合の計算式は以下のとおりです。
- 仲介手数料の上限＝売買価格×3%＋6万円＋消費税
たとえば2,000万円で売却した場合、72万6,000円が仲介手数料の上限となります。仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなければ満額を支払う必要はありません。ただし、売却活動に要した実費を請求される可能性はあります。
支払いのタイミングは、売買契約時に半額、引き渡し時に残額とする不動産会社が一般的です。
譲渡所得税｜売却益がある場合に課税される
譲渡所得税は売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金です。投資用マンションの場合、居住用で使える3,000万円特別控除は原則適用されないため、譲渡所得がそのまま課税対象になります。
税率は所有期間によって大きく異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 売却年の1月1日時点で5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 売却年の1月1日時点で5年超 | 20.315% |
所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行われます。たとえば2021年4月に購入した物件を2026年5月に売却した場合、実際には5年1カ月が経過していますが、2026年1月1日時点では4年9カ月のため「短期譲渡」の扱いです。数日の差で税率が倍近く変わるため、売却タイミングは慎重に判断しましょう。
譲渡所得の計算方法や税務上の注意点については、後ほど詳しく解説します。
印紙税｜売買契約書に貼付する収入印紙代
印紙税は売買契約書に収入印紙を貼付して納める税金です。契約金額に応じて以下の金額がかかります。
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 |
電子契約の場合は印紙税がかからないケースもあるため、不動産会社に確認してみてください。
参考国税庁「印紙税」
登記費用（抵当権抹消）｜司法書士報酬込みで1〜2万円
投資用ローンが残っている場合、売却時に「抵当権（不動産をローンの担保とする権利）」を抹消する登記手続きが必要です。この手続き費用にあたる「登録免許税」は不動産1件につき1,000円で、マンションの場合は建物と土地で2,000円。司法書士への報酬を含めると1万〜2万円程度が目安です。
参考津地方法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
ローン一括返済手数料｜金融機関によって0〜5.5万円
投資用ローンを売却時に一括返済する際、金融機関によっては手数料がかかります。金額は金融機関や返済方法によって異なりますが、0円～55,000円程度です。借入先に事前に確認しておきましょう。
各種証明書発行手数料｜印鑑証明書などで1通200〜400円
売却手続きでは、印鑑証明書や住民票などの自治体で取得できる証明書類が必要です。1通あたり200〜400円と少額ですが、複数必要になるため合計で数千円ほどかかると考えておきましょう。
その他の費用｜ハウスクリーニング・引越し代など
入居者がいない状態（空室）で売却する場合は、以下の費用が発生することがあります。
| 費用項目 | 目安金額 |
|---|---|
| ハウスクリーニング代 | 3万〜5万円 |
| 不用品処分費 | 数万円〜 |
入居者がいる状態での「オーナーチェンジ」の場合は、これらの費用は基本的にかかりません。
投資用マンション売却で注意すべき税金の仕組み
投資用マンションの売却にかかる税金のルールは、居住用とは少し違います。「マンションの売却に関する記事を読んで知っていた知識が、投資用マンションでは使えなかった」というケースがあるため、違いを押さえておきましょう。
居住用と違い3,000万円特別控除が基本的に使えない
居住用マンション（マイホーム）を売却した場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除（マイホームを売ったときの特例）」が使えます。しかし、投資用マンションにはこの控除は原則適用されません。
これは3,000万円特別控除の適用条件に「売主自身が居住している（または、およそ3年以内に居住していた）物件であること」が含まれているためです。つまり、投資用マンションの売却では、譲渡所得がそのまま課税対象になります。
居住用マンションなら税額ゼロで済むケースでも、投資用では数十万〜数百万円の譲渡所得税が発生することがあるため、事前のシミュレーションが欠かせません。
所有期間5年超か以下かで税率が大きく変わる
前述のとおり、短期譲渡所得（5年以下）の税率は39.63%、長期譲渡所得（5年超）は20.315%と、ほぼ倍の差があります。
投資用マンションでとくに注意すべきなのが、所有期間の数え方です。「購入日から丸5年」ではなく、「売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうか」で判定されます。
以下のような例で考えてみましょう。
- 2021年6月に購入→2026年7月に売却：実際は5年1カ月経過。しかし2026年1月1日時点では4年7カ月のため短期譲渡（39.63%）
- 2021年6月に購入→2027年1月に売却：2027年1月1日時点で5年7カ月のため長期譲渡（20.315%）
数カ月の差で税額が倍近く変わるため、売却のタイミングは所有期間のカウントを確認してから決めることをおすすめします。
売却損が出た場合は損益通算を活用できる
投資用マンションを売却して損失が出た場合、その損失を使って税負担を軽減できるケースがあります。プラスの所得を、売却損のマイナスの所得で打ち消す（損益通算する）ことで税金額を減らせるのです。
ただし、不動産の所得で損益通算を適用できるのは、基本的に「他の不動産売却で出た利益」とのみ。投資用マンションに限らず、土地・建物の譲渡損失は、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できないルールがあります。
適用できるのは、たとえば以下のようにA・Bの2物件を売却するケースです。
- 物件A：売却益500万円
- 物件B：売却損300万円
- →損益通算後の課税対象：200万円
なお、短期と長期で税率が異なる譲渡所得同士でも、この損益通算は適用できます。
参考国税庁「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」
投資用マンション売却費用のシミュレーション
実際に「売却費用はいくらで、いくら手元に残るのか」を、具体的な数字でシミュレーションしてみましょう。以下の条件を共通の前提とします。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 購入価格（土地1,000万円＋建物1,500万円） | 2,500万円 |
| 購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など） | 100万円 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造（RC） |
今回は所有期間5年以下・5年超の2パターンでシミュレーションします。同じ物件でも所有期間によって税額が大きく変わることがわかるはずです。
所有期間5年以下のケース（4年保有）
まずは「建物の取得費」を計算しましょう。建物の取得費は、購入価格から「減価償却費（資産の取得費用の一部を、耐用年数に応じて分割した費用）」を差し引いて算出します。
投資用マンションの減価償却費は「建物購入価格×償却率×経過年数」で計算可能です。償却率は取得時期などの条件によって変わりますが、ここでは例として鉄筋コンクリート造物件の一般的な値である「0.022」を使用して計算しています。なお、土地には減価償却の概念はありません。
こうして算出した建物の取得費に、土地の諸費用と購入時の諸費用を足し合わせたものが、全体の取得費となります。以下に計算の過程と結果をまとめました。
- 減価償却費：1,500万円×0.022×4年＝132万円
- 建物の取得費：1,500万円−132万円＝1,368万円
- 全体の取得費：土地1,000万円＋建物1,368万円＋諸費用100万円＝2,468万円
次に譲渡所得と税額を計算します。譲渡所得の計算はシンプルで、売却価格から取得費・追加の諸費用を差し引くだけ。なお、今回は売却時にも仲介手数料のほか、登記費用やローン返済手数料も含めた合計約110万円の費用が追加で発生すると想定しています。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 取得費 | 2,468万円 |
| 譲渡（売却）にかかる費用 （仲介手数料・印紙税・登記費用・ローン返済手数料など） |
約110万円 |
| 譲渡所得 | 422万円 |
| 譲渡所得税 | 0円 |
売却価格から取得費と売却費用を差し引くと、422万円の譲渡所得が発生しました。所有期間が5年以下のため短期譲渡所得の税率39.63%が適用され、譲渡所得税は約167万円です。
実際に手元に残るのは「売却代金3,000万円−売却時の諸費用約110万円−譲渡所得税約167万円−ローン残債」の金額となります。
所有期間5年超のケース（8年保有）
同じ条件で、保有期間を8年に延ばしてみます。税率と減価償却費が変わるだけで、計算方法は変わりません。まずは建物の取得費と、全体の取得費を計算していきます。
- 減価償却費：1,500万円×0.022×8年＝264万円
- 建物の取得費：1,500万円−264万円＝1,236万円
- 全体の取得費：土地1,000万円＋建物1,236万円＋諸費用100万円＝2,336万円
取得費が分かったので、実際の税額を計算していきましょう。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 取得費 | 2,336万円 |
| 譲渡（売却）にかかる費用 （仲介手数料・印紙税・登記費用・ローン返済手数料など） |
110万円 |
| 譲渡所得 | 554万円 |
| 譲渡所得税（20.315%） | 約113万円 |
8年保有すると減価償却が進んで取得費が小さくなり、譲渡所得は554万円と4年保有のケースより大きくなります。しかし長期譲渡の税率20.315%が適用されるため、税額は約113万円。4年保有の約167万円と比べて約54万円も安くなりました。
譲渡所得が増えたにもかかわらず税額は下がる。このシミュレーションからも、所有期間5年超まで売却を待つことの節税効果がはっきりとわかります。
投資用マンション売却費用を抑える方法
投資用マンションの売却時にかかる費用を少しでも抑えるために、事前に打てる手を4つ紹介します。
売却タイミングを所有期間5年超に合わせる
もっとも確実な節税策は、長期譲渡所得の税率が適用されるタイミングまで売却を待つことです。税率が39.63%から20.315%に下がるだけで、手元に残る金額は大きく変わります。
くり返しになりますが、所有期間の判定タイミングは「売却した年の1月1日時点」です。「5年経ったから大丈夫」と考えていると、判定基準の違いで短期譲渡に該当してしまうことがあります。売却時期は必ずカレンダーを見ながら確認してください。
仲介手数料を複数社比較で交渉する
仲介手数料は法律で「上限」が決められているだけで、必ずしも上限いっぱいを支払う必要はありません。複数社に査定を依頼し、手数料の条件も含めて比較すれば、値引きに応じてもらえるケースがあります。交渉のポイントは以下のとおりです。
- 「他社ではこの条件を提示されている」と具体的に伝える
- 値引き交渉はあくまで「お願い」の姿勢で行う
ただし、手数料が安いことと販売力が高いことはイコールではありません。手数料を下げてもらった結果、販売活動が消極的になっては本末転倒です。手数料の安さだけで会社を選ぶのは避けましょう。
利用できる特例・控除を確認する
投資用マンションでは3,000万円の特別控除は使えませんが、ほかの特例が適用できる可能性はゼロではありません。
- 事業用資産の買換え特例：投資用マンションを売却し、一定期間内に別の事業用資産を取得した場合、譲渡所得への課税を将来に繰り延べられる制度。ただし適用条件が複雑なため、税理士への相談がおすすめ
- 譲渡所得同士の損益通算：同じ年に複数の不動産を売却し、利益と損失が混在する場合に相殺できる
参考国税庁「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」
いずれも「知らなければ使えない」制度です。売却前に税理士に相談し、利用可能な特例がないかを必ず確認しましょう。
費用を高くする失敗パターンを把握しておく
「知らなかった」「確認を怠った」ことでマンションの売却費用が膨らんでしまうケースは少なくありません。よくある失敗パターンを事前にチェックしておきましょう。
- 1社だけに依頼して仲介手数料が相場より高くなった：複数社の見積もりを取らなかったため、交渉の余地があったことに気づかなかった
- ローン残債の確認不足でオーバーローンになった：売却代金だけではローンを完済できず、自己資金の持ち出しが発生した
- 所有期間の判定を誤って短期譲渡で売却した：「丸5年経過」と「1月1日時点で5年超」の違いを見落とし、税率が倍近くになった
- 確定申告を忘れた：譲渡損失が出たケースでも、損益通算を活用するには確定申告が必要。申告を怠ると特例も使えない
こうした失敗は、事前の確認や専門家への相談で防げます。マンション売却の経験がある詳しい知り合いがいれば聞いてみるのもよいでしょう。
投資用マンション売却の相談はTOKYOリスタイルへ
投資用マンションの売却は、居住用と比べて税務面の判断が複雑です。「いくらで売れるか」だけでなく、「いつ売るか」「どの費用を削れるか」「特例は使えるか」まで含めて初めて「手残り」が見えてきます。
TOKYOリスタイルでは、売却後の手残りのシミュレーションを無料で作成しています。売却価格、取得費、減価償却、譲渡所得税、仲介手数料、ローン残債をすべて組み込んだうえで、「今売った場合」と「保有し続けた場合」の収支を並べて比較。数字をもとに、今すぐ売却すべきかどうかの判断材料をお出しします。
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まとめ
投資用マンションの売却では、仲介手数料・譲渡所得税・登記費用・ローン返済手数料などの費用がかかります。なかでも譲渡所得税は所有期間5年超かどうかで税率が倍近く変わるため、売却タイミングは正しく見極めましょう。
売却費用のシミュレーションや出口戦略にお悩みの方は、TOKYOリスタイルの無料相談をご利用ください。
経験豊富なコンサルタントが投資家目線で課題をヒアリングし、
中立的な立場からアドバイスします。
無理なご提案は行いません。不動産投資を見送ることも含めてご案内いたします。
まずはお気軽にご相談ください。
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不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
