マンションの売却価格は、立地や面積だけでなく「築年数」によって大きく変わります。一般的に築浅の物件は高く売れますが、築年数が進むにつれて価格は下がっていきます。では、いつまでに売れば損をしないのか、そもそも築古の物件は売れるのか。売り時や売却価格の相場は気になるポイントです。

この記事ではレインズの最新データをもとに、築年数と売却価格の関係を具体的な数字で解説。そして、築年数ごとの注意点や売り時の判断基準を解説します。

• 目次
• マンション売却の価格と築年数の関係
  • 土地は価値を保ちやすいが建物は年数とともに減価する
  • 築6〜20年で㎡単価が153.1万円から97.7万円まで急落する
  • ただし、2025年までは全築年数帯で成約価格が13年連続上昇し築古でも売れやすい状況
• 【データで見る】築年数別のマンション売却相場（首都圏平均）
• 築年数別・マンション売却の注意点と判断基準
  • 築5年以内は譲渡所得税の税率が高くなる点に注意する
  • 築21年以降は管理状態が売却の明暗を分ける
  • 築31年以上は融資審査への影響を踏まえて買取も検討する
• 築年数が古くても売れるマンションの特徴
  • 新耐震基準（1981年以降）を満たしている
  • 管理状態が良く修繕積立金が十分に確保されている
  • 徒歩10分以内の駅近など立地条件が優れている
• いつ売るべき？中古マンションの売却相談はTOKYOリスタイルへ
• マンション売却の築年数に関するよくある質問
  • 築10年・築20年での値下がり率はどれくらい？
  • マンションに10年住んで売るのはあり？
  • 中古マンションを買うなら築何年までが良い？
  • 売却から引き渡しまでどれくらいかかる？
• まとめ

マンション売却の価格と築年数の関係

築年数が価格にどう影響するかを知っておけば「自分のマンションは今どのくらいの位置にいるのか」が見えてきます。まずは、基本となる「建物の減価の仕組み」と、築年帯ごとの一般的な価格下落のスピード、そして直近の市場環境の3つを見ていきましょう。

土地は価値を保ちやすいが建物は年数とともに減価する

マンションの価格は「土地」と「建物」の2つで構成されています。

土地は経年による劣化がないため、需要があるエリアであれば価値は大きく目減りしません。一方、建物は年数が経つほど老朽化が進むため、会計上も「減価償却」として価値が毎年差し引かれていきます。

鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの場合、法定耐用年数は47年です。築年数が進んで47年に近づくにつれて建物部分の評価がゼロに近づいていくため、マンション全体の価格も下がります。

ただし、法定耐用年数はあくまで税務上の数字です。実際の売買では耐用年数を超えた物件でも取引されています。立地や管理状態が良ければ「建物の評価は税務上ほぼゼロでも、しっかりと価格がつく」ケースも多いです。

参考国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

築6〜20年で㎡単価が153.1万円から97.7万円まで急落する

東日本不動産流通機構（レインズ）によると、2026年4〜6月期の首都圏中古マンションの築年帯別㎡単価は、築5年以内が153.1万円なのに対して築16〜20年では97.7万円まで下がっています。築20年時点で新築時の約6割の水準です。

築6〜20年の期間がもっとも価格の下落幅が大きく、この時期に売るか持ち続けるかの判断が手残りを大きく変えます。

参考東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2026年04〜06月】」

ただし、2025年までは全築年数帯で成約価格が13年連続上昇し築古でも売れやすい状況

築年数による価格下落は避けられないものの、市場全体の追い風がその下落を和らげている面もあります。東日本不動産流通機構の年次レポートによると、2025年の首都圏中古マンション成約㎡単価は82.98万円で、13年連続の上昇です。

また、成約物件の築年数の平均値も2020年～2021年間を除いて上がっており、築30年超の古い物件でも成約件数・成約価格ともに上昇基調にあったことが分かります。

ただし、2026年に入ってからは成約㎡単価が前年比でマイナスに転じる月も出ています。金利上昇の影響で買い手の「購買力」が低下し始めており、これまでの「何年待っても上がる」流れが変わりつつある兆候も見られるのです。「市況が良いうちに売る」判断が、今まさに問われています。

【データで見る】築年数別のマンション売却相場（首都圏平均）

レインズの2026年4〜6月期データから、築年帯別の成約状況を表にまとめまします。自分のマンションの築年数と照らし合わせて、相場の目安をつかみましょう。

参考東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2026年04〜06月】」

このデータから読み取れるポイントは3つあります。

• 築5年以内と築16〜20年を比べると、㎡単価で約55万円もの差がある。70㎡の物件なら約3,850万円の差に相当する
• 築11〜15年は平均成約価格が築6〜10年より高い。ただし、これは築11〜15年帯に大規模タワーマンションの成約事例が含まれているためで、㎡単価で見ると順当に下がっている
• 築26〜30年と築31年以上のあいだに約2,444万円の大きな段差がある。築30年を超えると価格水準がもう一段下がる

注目したいのが下落のペースが一定ではない点です。築6〜20年は5年ごとに㎡単価が20万円以上ずつ下がりますが、築21〜25年では前の帯との差が4.6万円にとどまり、下落がゆるやかになります。そして築30年を超えると再び大きく落ちます。

つまり「築20年前後」と「築30年前後」が価格の節目です。この2つの節目を意識して売却タイミングを考えれば、手残りを最大化できる可能性があります。

築年数別・マンション売却の注意点と判断基準

築年数によって、マンションの売却時に気をつけるべきポイントや戦略も変わります。自分の物件の築年帯に合った判断基準を確認しておきましょう。

築5年以内は譲渡所得税の税率が高くなる点に注意する

築5年以内の物件はもっとも高く売れる可能性がありますが、所有期間5年以下の「短期譲渡所得」には39.63%の税率がかかります。5年超の「長期譲渡所得」なら20.315%なので、税率がほぼ倍です。

たとえば、売却金額から購入金額や各種費用を差し引いた「譲渡所得」が1,000万円ある場合、税額は短期なら約396万円、長期なら約203万円。同じ利益でも約193万円の差になります。

とくに投資用マンションは、自分が住んでいたマンションなら使える「3,000万円特別控除（マイホームを売ったときの特例）」が使えません。この譲渡所得税の税率の差が、そのまま手残りに影響します。

参考国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

参考国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

参考国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

築21年以降は管理状態が売却の明暗を分ける

築21年を超えると㎡単価の下落ペースは鈍くなりますが、同じ築年数帯のなかでも物件ごとの価格差が広がり始めます。その差を生んでいる最大の要因が、以下のような「マンション全体の管理状態」です。

• エントランスや廊下がきれいに保たれているか
• 修繕積立金が計画どおりに積み立てられているか
• 大規模修繕が実施済みか

こうした管理面の情報は、買い手が「このマンションにあと何年安心して住めるか」を判断する材料になります。管理が行き届いていれば築25年でも買い手はつきますし、管理が杜撰であれば築15年でも敬遠されるのです。

査定を受ける前に、管理組合の長期修繕計画書を取り寄せて積立金の残高と修繕の実施状況をチェックしておきましょう。この情報を査定時に担当者へ提示すれば、管理面のプラス評価を査定額に反映してもらいやすくなります。

築31年以上は融資審査への影響を踏まえて買取も検討する

築31年以上の物件は、買い手にとって住宅ローンの審査がもっとも厳しくなります。物件の条件や金融機関によっては融資対象外としたり、融資期間を大幅に短縮したりすることも。融資がつかないと買い手が現金での購入者に限られるので、成約までに時間がかかりがちです。

売却が長期化するリスクを踏まえ、以下の2つの戦略を並行して考えておきましょう。

• 仲介で売り出す：「安く買ってリノベしたい」層に向けた価格設定にする
• 買取も並行して検討する：価格は相場の6〜8割だが、融資の問題は関係なく確実に売れる

仲介で3ヶ月以上動きがなければ、買取への切り替えも視野に入れてみてください。

築年数が古くても売れるマンションの特徴

築30年超でも安定して取引されている物件には共通する特徴があります。以下の3つの条件を満たしていれば、築古でも売却のハードルは大きく下がります。詳しく見ていきましょう。

新耐震基準（1981年以降）を満たしている

1981年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の物件は、震度6強〜7程度の地震でも倒壊しないよう設計されています。住宅ローンの審査も旧耐震基準の物件より通りやすいため、買い手の間口が広がるのです。

ただし旧耐震基準の物件でも、管理組合が耐震補強工事を実施済みであれば、マイナス評価をある程度カバーできます。補強工事の記録があれば、査定時に不動産会社に提示してみてください。

参考国土交通省「新耐震基準の概要」

管理状態が良く修繕積立金が十分に確保されている

築年数が古い物件で買い手が気にするポイントのひとつが「今後の維持費」です。修繕積立金が十分に積み立てられており、大規模修繕が計画どおりに実施されている物件は、「追加の負担なく住み続けられる安心感」があります。

反対に、積立金が不足していたり大規模修繕が先送りされていたりすると、「買ったあとに一時金を請求されるのでは」という不安が大きいです。結果、購入を敬遠される原因になります。

徒歩10分以内の駅近など立地条件が優れている

築年数の影響をもっとも和らげるのが立地です。たとえば駅から徒歩10分以内の物件は、築年数にかかわらず需要が安定しています。とくに複数路線が使える駅やターミナル駅へのアクセスが良い物件は、築30年超でも相場以上で成約するケースが多いです。

いつ売るべき？中古マンションの売却相談はTOKYOリスタイルへ

「自分のマンションの築年数だと、今がベストな売り時なのか」。築年数ごとの相場データを見ても、自分の物件に当てはめたときの答えはひとりでは出しにくいです。

TOKYOリスタイルでは、特許取得の物件評価システム「MIKATAイズム™」で約25項目から物件を数値評価しています。築年数だけでなく、管理状態や周辺の成約データも含めて「この物件は今いくらで売れるか」を客観的にお伝えすることが可能です。

築年数が進んだ物件でも、立地や管理次第で評価は変わります。「自分のマンションが売り時かどうか」を確かめたい方は、無料相談からお問い合わせください。

マンション売却の築年数に関するよくある質問

マンション売却の築年数に関するよくある質問と、その回答をまとめました。

築10年・築20年での値下がり率はどれくらい？

レインズの2026年4〜6月期データをもとに、築5年以内の㎡単価を基準にした下落率を計算すると以下のようになります。

築10年時点では約14.5%の下落、築20年時点では約36.2%の下落です。また、築10年と築20年のあいだの10年間で、下落幅が約2.5倍に加速していることがわかります。

マンションに10年住んで売るのはあり？

築10年前後での売却は合理的な選択肢のひとつです。

• 所有期間5年超なので長期譲渡所得の税率20.315%が適用される
• 設備の状態がまだ良好で買い手がつきやすい
• 1回目の大規模修繕の前に売却できれば、修繕一時金の負担を避けられる可能性がある

「10年住んだらちょうどいいタイミング」とまでは言い切れませんが、税率・物件の状態・修繕計画のバランスが取りやすい時期ではあります。お悩みの場合は、当社の無料相談をご利用ください。客観的な目線で物件を評価し、今売るべきか、もう少し待つべきかアドバイスします。

中古マンションを買うなら築何年までが良い？

何を優先するかによって、中古マンションの築年数の「買いどき」は変わります。

• 「設備の新しさを求める」なら築10年以内：水回りの設備交換なしで住める物件が多い
• 「コスパ重視」なら築16〜25年：㎡単価が落ち着いており、管理が良い物件を割安に手に入れやすい
• 「リノベ前提で安さ重視」なら築30年超：物件価格＋リノベ費用のトータルで、新築よりかなり安く仕上がることが多い

なおローンの審査は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の物件なら通りやすいです。

売却から引き渡しまでどれくらいかかる？

売り出しから成約まで平均約3ヶ月、売買契約から引き渡しまで1〜2ヶ月が目安です。準備も含めた全体では3〜6ヶ月程度を見込んでおきましょう。

ただし、条件の悪い築古物件は売却期間が長引きやすい傾向があります。また築30年超では半年以上かかるケースも珍しくないため、スケジュールには余裕を持たせましょう。

まとめ

マンションの売却価格は築年数によって大きく変わります。レインズのデータでは、築5年以内の㎡単価が153.1万円なのに対して、築31年以上は47.1万円と約3分の1の水準です。

もっとも下落幅が大きいのは築6〜20年の期間ですが、築5年までは譲渡所得税の負担が大きくなりやすく、築31年を境にもう一度大幅下落が起きやすいです。そのため一般的には、築20～30年あたりが「ベターなタイミング」といえるでしょう。

ただし、築古でも駅近で管理が良好、そして耐震性が十分なら安定した需要があります。「売り時かどうか」の判断に迷ったら、TOKYOリスタイルの無料相談で物件ごとのシミュレーションを確認してみてください。