マンションの売却時期はいつがベスト？売り時と売らない方がいいタイミングを解説
- 公開：
- 2026/11/26
マンションの売却では、同じ物件でも売り出す時期によって成約価格が数百万円単位で変わることがあります。「いくらで売るか」と同じくらい「いつ売るか」は重要なポイントです。
この記事では、居住用・投資用どちらにも共通する「売り時の判断基準」と、投資用マンションならではの追加の判断ポイントを解説します。逆に売却に適さないタイミングにも触れているので、「今売るべきか、待つべきか」を判断する材料にしてみてください。
- 目次
- マンション売却時期の選び方｜売り時を判断する5つのポイント
- 投資用マンションの売却時期はいつがベスト？
- マンションを売らない方がいい時期・ケース
- マンション売却時期に悩んだらTOKYOリスタイルへ
- マンションの売却時期に関するよくある質問
- まとめ
マンション売却時期の選び方｜売り時を判断する5つのポイント
マンションの売り時を判断するポイントは5つあります。
- 需要が高まる時期を狙う
- 不動産市況が好調なうちに動く
- 金利が低く買い手が動きやすいうちに売る
- ライフイベントに合わせて売る
- 築年数が進んで価格が落ちきる前に売る
順番に見ていきましょう。
需要が高まる1〜3月・9〜11月を狙う
中古マンション市場には、取引が活発になる時期と落ち着く時期があります。需要が活発な時期の例は以下のとおりです。
- 1〜3月：4月からの新生活に向けて、転勤・入学・就職にともなう住み替え需要がピークを迎える
- 9〜11月：秋の人事異動シーズンと、年内に引っ越しを済ませたい層の動きが重なる
反対に、8月のお盆前後と12月〜年末年始は動きが鈍くなりがちです。
ただし「需要期に売り出す」には、その1〜2カ月前から準備を始める必要があります。たとえば3月の成約を狙うなら、1月中に売り出しを開始できるよう、前年の11〜12月には査定を済ませておくのが理想的です。
不動産市況が好調なうちに動く
自分のマンションの価値は、物件のスペックだけでなく市場の動向にも影響を受けるもの。市況が好調なうちに売却すれば、高値での成約が期待できます。
東日本不動産流通機構の「Market Watch」によると、2026年6月時点で首都圏の中古マンション成約㎡単価は82.64万円。多少の上下はあれど横這い～上昇の傾向が続いており、1990年9月のバブル期の水準を上回っています。
ただし、不動産市況は永遠に上がり続けるわけではありません。2026年5月には成約㎡単価が一時的に大きなマイナスに転じており、潮目が変わりつつある兆候も出ています。「もう少し待てばもっと高くなるかも」と先延ばしにしているうちに相場が反転し、売り時を逃してしまうかもしれません。
金利が低く買い手が動きやすいうちに売る
金利が低いほどローンの返済負担が軽くなるため、より高い価格帯の物件にも手が届きやすくなります。低金利の環境は売り手にとっても有利です。
日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、2025年12月には政策金利を0.75%まで引き上げました。今後さらに利上げが進めば、買い手の借入可能額が減り購買力が下がります。「金利が上がる→買い手が減る→売却価格に下落圧力がかかる」という流れを考えると、金利がまだ低い段階で売り出すのがおすすめです。
ライフイベントに合わせて売る
転勤、結婚、出産、離婚、相続など、ライフイベントの発生もマンションの売却を考える自然なきっかけです。
こうしたライフイベントのタイミングでは、市場環境よりも「自分の状況に合った時期」が売り時になります。たとえば「転勤」ならスピード重視で、買取保証が付いた仲介で売り出すのも選択肢です。「相続」なら、10カ月以内に設定されている相続税の納付期限を意識してスケジュールを組む必要があります。自分の生活に必要な判断を優先しましょう。
築年数が進んで価格が落ちきる前に売る
マンションの資産価値は築年数の経過にともなって下がりますが、下がり方は一定ではありません。築年帯別データから成約価格の推移を見ると、その傾向は一目瞭然です。築25年まではゆるやかに下がっていきますが、築26〜30年で一気に約1,800万円の急落が起きています。築30年を超えると2,500万〜2,800万円で底打ちし、それ以降はほとんど横ばいです。
つまり、一般的に価格の下落幅がもっとも大きいのは築25年前後で、ここを超えると資産価値の目減りは小さくなります。「高く売りたい」なら築25年に到達する前に動くのが原則です。一方、すでに築30年を超えている物件は、価格がほぼ底値に近いため「もう少し待っても大きく損をしない」ともいえます。
投資用マンションの売却時期はいつがベスト？
ここまでの5つのポイントは居住用・投資用に共通する判断基準です。投資用マンションの場合は、さらに利回り・税率・修繕計画・入居状況といった収益面の視点も加わります。以下で詳しく見ていきましょう。
利回りが下がり「高く売れるサイン」が出たとき
投資用マンションで利回りが低下してきたら、それは「売り時のサイン」かもしれません。ただし、利回りの低下には2つのパターンがあります。
- 家賃が下がった：収益力そのものが落ちている。物件の競争力低下を示すネガティブなサイン
- 査定額が購入価格より上がった：購入価格ベースの利回りは変わらないが、査定額で計算し直すと利回りが下がる。「物件が値上がりしている＝今売れば利益が出る」というポジティブなサイン
たとえば2,000万円で購入し年間家賃120万円の物件なら、購入価格ベースの利回りは6%のまま変わりません。しかし査定額が3,000万円に上がっていれば、査定額ベースでは利回り4%です。この差が大きいほど、売却益を確定できるチャンスも大きくなります。
最終的には「家賃を受け取り続けるのと、今売って値上がり益を確定させるのと、どちらがトータルで有利か」を計算して判断しましょう。
所有期間5年超で税率が下がったとき
投資用マンションの売却益にかかる譲渡所得税は、所有期間5年を境に税率が大きく変わります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 12短期譲渡所得3 | 売却年の1月1日時点で5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 売却年の1月1日時点で5年超 | 20.315% |
たとえば売却益が500万円ある場合、短期譲渡だと税額は約198万円ですが、長期譲渡なら約102万円。同じ利益でも約96万円の差が生まれます。売却益が出るほど差は広がるため、5年超まで待つメリットは大きいです。
ただし注意したいのは「購入してから丸5年」ではなく「売却した年の1月1日時点で5年超」という判定基準。たとえば2021年6月に購入した物件を2026年8月に売却しても、2026年1月1日時点では4年7カ月のため短期譲渡に該当します。このケースでは2027年1月1日から長期譲渡扱いです。必ずカレンダーを見ながらしっかり確認しましょう。
大規模修繕の前後で売却を判断する
マンションの大規模修繕の「前」と「後」、どちらで売るかによって条件が変わります。
- 修繕前に売却：修繕一時金の徴収を避けられる。ただし「修繕が必要な状態」と見なされ、価格交渉で不利になりやすい
- 修繕後に売却：外壁や共用部がきれいになった状態で売り出せるため、買い手の印象が良くなる。ただし修繕積立金の値上げや一時金の負担が発生している可能性がある
どちらが有利か判断するには、管理組合が保管している「長期修繕計画書」を確認してみてください。たとえば「来年大規模修繕があり、1戸あたり30万円の一時金が徴収される見通し」であれば、修繕前に売却してその負担を避けるのもひとつの判断です。逆に「修繕は半年後で、外壁と配管がきれいになる」なら、修繕後に売り出したほうが買い手の印象が良くなります。
入居中で家賃収入が安定しているとき
投資用マンションの査定では、「今どのくらい稼いでいるか」が評価につながります。入居中で安定した家賃が入っている物件は高めに評価され、空室の状態よりも査定額が上がりやすいです。
「退去が出たら売ろう」と考えるよりも、入居中の今のうちに売却を動かすほうが有利に進められるケースが多いです。入居中に売却する「オーナーチェンジ」であれば内覧対応も不要なので、売却活動の負担も軽くなります。
マンションを売らない方がいい時期・ケース
マンションには「売り時」がある一方で、「今は売らないほうがいい」タイミングもあります。ここで紹介する4つのケースに当てはまる場合は、売却を急がず立ち止まることも選択肢に入れましょう。
所有期間が5年以下で税率が高いとき
前述のとおり、所有期間5年以下の短期譲渡所得には39.63%の税率が適用されます。一方、5年超まで待てば20.315%に下がります。たとえば譲渡所得が800万円の場合、短期なら税額は約317万円、長期なら約163万円。5年超まで待つだけで約154万円の節税です。
ただし、キャッシュフローがマイナスに陥っている場合やローン返済に行き詰まっている場合は、税率の差を考えても早めに売却したほうが傷が浅く済むこともあります。「5年待つことで発生する持ち出しコスト」を含めて判断しましょう。
市況が下落局面に入っているとき
不動産市場全体が下落に向かっている時期は、売り出しても思うような価格がつかないケースがあります。
ただし「今が下落局面かどうか」をリアルタイムで判断するのは簡単ではありません。判断の目安として、レインズマーケットインフォメーションで直近6カ月〜1年の成約㎡単価の推移を確認し、上昇が続いているか横ばいか、下落に転じているかをチェックしてみてください。
ローン残債が売却価格を上回るとき
売却してもローンを完済できない「オーバーローン」の状態では、自己資金で差額を補填しなければなりません。手元に十分な資金がないなら、無理に売却するよりローンの返済を続けて残債を減らしましょう。物件価格の回復の兆候が見られるなら、しばらく待つのも合理的です。
周辺で大規模な再開発が予定されているとき
自分のマンションの周辺で以下のような再開発計画が進んでいる場合、完了を待てば物件の評価が上がる可能性があります。
- 最寄駅のリニューアルや新駅の開業
- 大型商業施設やオフィスビルの新設
- 幹線道路の整備や新路線の延伸
ただし、再開発の完了は数年〜十年以上先になることも珍しくありません。待っている間にマンションの築年数が進み、建物の評価が下がるリスクも考える必要があります。「再開発により想定される値上がり」と「築年数の経過による値下がり」を天秤にかけて判断してください。
マンション売却時期に悩んだらTOKYOリスタイルへ
「今売るべきか、もう少し待つべきか」の判断は、基本的な物件の条件はもちろん市場環境や税金などあらゆる要素をトータルで考える必要があります。ひとりで結論を出すのは簡単ではありません。「見落としている再開発計画があり、もう少し待てば爆益が狙えた…」なんてケースもあり得ます。
TOKYOリスタイルでは物件の条件から外的な要因まで、あらゆる要素を加味してベストな売却時期をアドバイスします。とくに当社の実績が豊富で、15万件以上の物件データが蓄積された「東京23区」や「大阪」のエリアには非常に強いです。売却時期にお悩みの方は、まずは無料相談でお気軽にお問い合わせください。
マンションの売却時期に関するよくある質問
マンションの売却時期に関するよくある質問と、その回答をまとめました。
売却から引き渡しまでどれくらいかかる？
売り出しから成約まで平均約3カ月、売買契約から引き渡しまで1〜2カ月が目安です。合計で4〜5カ月程度を見込んでおけば、比較的余裕のあるスケジュールが組めます。ただし、物件の条件や価格設定によっては半年以上かかることも。住み替えや転勤など期限があるなら、逆算して早めに売り出しましょう。
査定だけ先に受けることはできる？
査定を受けたからといって、必ず売却しなければいけないわけではありません。「いま自分のマンションがいくらで売れるのかを把握しておきたい」という段階で気軽に依頼してOKです。売り時を見極めるための準備として、まず査定から始めてみてください。
まとめ
マンションは一般的に1〜3月・9〜11月が「売り時」ですが、市況・金利・築年数などの条件でも売却に適した時期は変わります。投資用マンションの場合は、利回りの推移や所有期間・入居状況なども判断のポイントです。
「今売るべきか、待つべきか」の判断に迷ったら、TOKYOリスタイルの無料相談をご活用ください。当社に蓄積されたデータをもとに、あなたの物件にとってベストな売却時期をご提案させていただきます。
経験豊富なコンサルタントが投資家目線で課題をヒアリングし、
中立的な立場からアドバイスします。
無理なご提案は行いません。不動産投資を見送ることも含めてご案内いたします。
まずはお気軽にご相談ください。
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不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
