マンション売却の失敗事例と対策｜売出前・売出中・売出後の落とし穴を完全解説
- 公開：
- 2026/12/04
マンション売却は金額が大きいだけに、ひとつの判断ミスが数百万円単位の損失につながることがあります。しかも、失敗に気づくのは「すべてが終わったあと」というケースが多く、やり直しがききません。
この記事では、売り出し前・売り出し中・売却後の3つのフェーズに分けて、よくある失敗事例とその対策を解説します。事前に「どこで失敗しやすいか」を知っておくだけで、同じ落とし穴を避けられるはずです。
- 目次
- 【売り出し前】マンション売却の失敗事例
- 【売り出し中】マンション売却の失敗事例
- 【売却・契約後】マンション売却の失敗事例
- マンション売却の失敗が怖いならTOKYOリスタイルへ相談を！
- マンション売却の失敗に関するよくある質問
- まとめ
【売り出し前】マンション売却の失敗事例
売り出し前の準備段階でつまずくと、その後の売却活動すべてに悪影響が出ます。「売り出してからでは取り返しがつかない失敗」が多いため、しっかりチェックしておきましょう。
査定を1社しか受けず相場を把握できなかった
もっともよくある失敗が、1社だけの査定で売却を進めた結果、その査定額が相場より低かったことに気づかないまま安く売ってしまったケースです。
比較対象がなければ、提示された金額が高いのか低いのか判断できません。それなのに、よくわからないからと「お任せに」してしまった結果、相場とまったく違う金額で売り出してしまうケースがよくあります。
対策として、査定は最低3社、できれば5社に依頼しましょう。金額だけでなく、査定の根拠説明や担当者の対応もあわせて比較してください。「どの会社に任せれば安心できそうか」の判断材料も揃います。
高すぎる査定額を信じてしまい売れ残った
複数社に査定を依頼して、もっとも高い金額を出した会社を何も考えずに選んでしまい、結果的に半年以上売れ残ったケースです。
不動産業界には「高預かり」と呼ばれる手法があります。相場より高い査定額を出して媒介契約を獲得し、売れない期間が続いたあとに「市況が変わりました」と値下げを持ちかけてくるパターンです。売主は時間を失い、何度も値下げを繰り返した物件には「売れ残り」のイメージがつきます。
対策として、他社より飛び抜けて高い査定額を提示された場合は、根拠となる成約事例を具体的に見せてもらいましょう。「このマンションの〇階が〇万円で成約した実績があるから…」などと説明できない会社は警戒してください。
ローン残債と売却価格のバランスを確認しなかった
売却代金でローンを完済できると思い込んでいたものの、実際には残債のほうが多い「オーバーローン」だったケースです。売却代金だけでは足りず、自己資金で数百万円を補填する羽目になった…という事例もよくあります。
対策として、査定を依頼する段階でローン残高の正確な数字を確認してください。「一括返済した場合の残額」をローンを組んでいる金融機関に問い合わせれば、1〜2週間で回答が届きます。査定額とローン残高を並べてみて、売却後に手元にいくら残るかを事前に正しくチェックしておきましょう。
(投資用の場合）収益性が下がる前の売り時を見極められず安値売却になった
投資用マンションで空室が続いて家賃収入がゼロになり、ローンの返済だけが重くのしかかったため、焦って相場より安い価格で売却してしまったケースです。
投資用マンションは「収益性が高い状態＝入居中で安定した家賃が入っている状態」のときにもっとも高く評価されます。空室になってから売り出すと「想定利回り」をベースとした評価になり、実績ベースの評価より低くなりがちです。
対策として、投資用マンションの売却は「入居中に動き出す」のがベストです。空室になる前に査定を受けておけば、入居中の高い評価額をもとに売却活動を開始できます。「退去してからでいいや」と先延ばしにするほど、選択肢が狭まるリスクが高いのです。
【売り出し中】マンション売却の失敗事例
売り出してからの失敗は「売れない期間が延びる」「本来の価格より安く売ってしまう」と損失が表面化します。早く、そして高く売るためにも念入りにチェックしておいてください。
囲い込みに気づかず成約チャンスを逃した
「囲い込み」とは、不動産会社が自社で買主も見つけて売主・買主双方から仲介手数料を得る「両手取引」を狙い、他社からの購入希望者の問い合わせを意図的にブロックする行為です。
囲い込みをされると、本来であれば成約していたはずの購入希望者と出会えなくなります。「問い合わせが全然来ない」「内覧が入らない」と問題は表面化しますが、裏側で何が起きているかは外から見えにくいのがやっかいな点です。
対策として、レインズに物件が登録されているかを自分で確認してみてください。専属専任・専任媒介契約の場合、不動産会社からレインズの登録証明書をもらえます。また、知人に別の不動産会社経由で問い合わせを入れてもらい、きちんと対応されるかをテストする方法もあります。
売却タイミングを誤って安値で売ってしまった
需要が少ない時期に売り出してしまい、問い合わせが集まらないまま値下げを重ねたケースです。8月のお盆前後や年末年始のようなあまり需要のない時期に売り出すと、購入を検討する人の動きが鈍く、同じ物件でも成約価格が低くなりがちです。
また、投資用マンションでは所有期間5年以下で売却したことで「短期譲渡所得」の非常に高い税率39.63%が適用され、手残りが大幅に減る失敗もよくあります。5年超なら「長期譲渡所得」になり税率は20.315%で済んだのに、数ヶ月の差で税額が倍近くになるケースです。所有期間は「売却した年の1月1日時点の経過年数」がカウントされるのですが、多くの人がそれを知らずに売却タイミングを間違えています。
対策として、売り出し時期は1〜3月か9〜11月の需要期を狙いましょう。そして投資用マンションの場合は、所有期間が「売却した年の1月1日時点で5年超」になっているかを必ず確認してください。
内覧対応が不十分で購入意欲を削いでしまった
内覧に来たのに成約につながらないケースが続いた場合、物件そのものではなく「見せ方」の問題のことがよくあります。よくある失敗パターンは以下のとおりです。
- 室内が散らかったまま内覧を受け入れ、購入希望者に「管理が行き届いていない」と思われた
- 料理やペットの臭いが残っていて、物件の第一印象がマイナスになった
- 売主がつきっきりで説明していて、購入希望者がゆっくり見られなかった
対策として、内覧前には水回り・玄関・リビングを重点的に掃除しましょう。そして「換気」と「消臭」は徹底してください。
また、内覧中は物件を見ている購入希望者から少し距離を取って、質問があったときだけ対応するのがベストです。
値下げ交渉に安易に応じて損をした
購入希望者からの値引き要求に焦って即答で応じてしまい、本来よりも大幅に安く売ってしまったケースです。しかも、すぐに値引きに応じると「まだ下がるのでは」と思われ、さらなる値下げ要求を招くことも少なくありません。
対策として、値引きを求められたら「値引き額の根拠」を確認してください。「ほかの物件と比べて高い」なら具体的にどの物件か、「設備が古い」なら交換費用の目安を出してもらいましょう。まったく根拠のない値引き要求には、無理に応じる必要はありません。
また、あらかじめ「最低売却価格」を決めて担当者にも共有しておけば、交渉の場で焦って判断を間違えるリスクを減らせます。
【売却・契約後】マンション売却の失敗事例
マンション売却では成約後もトラブルが起こりえます。契約後・引き渡し後の失敗は、法的な問題に発展するケースもあるため要注意です。詳しく見ていきましょう。
物件の不具合を隠して契約不適合責任を問われた
雨漏りの履歴や設備の故障を知らせずに売却してしまうと、引き渡し後に買主から「契約不適合責任」を追及されてしまうケースがあります。結局修繕費の負担が必要になるだけでなく、損害賠償や契約解除にまで発展することもあるため注意が必要です。
民法上、売主は「契約の内容に合わないもの」について責任を負います。「不具合があるけど、言わなければバレないだろう」という油断が、逆にもっとも高くつく失敗です。
物件に関する不具合やトラブルは「付帯設備表」と「告知書」に、必ず、すべて漏れなく記載してください。些細に思えることでもはっきり記載しておけば「告知済み」として売主の責任が軽減されます。
買主のローン審査が通らず契約解除になり手付金の処理で困った
売買契約を結んで住み替え先の手配も進めていたのに、買主の住宅ローン審査が否決されて契約が白紙解除になったケースです。
買主のローン審査が通らなければ契約書の定めに従って解除され契約が解除され、手付金を全額返さなければいけません。このタイミングで手付金を使い切ってしまうと、返還できずに途方に暮れてしまうことも。しかも売主はそれまでの時間を失い、売却活動をやり直すことになります。
そのため買主のローン事前審査の通過状況は、不動産会社の担当者を通じて必ず確認してください。事前審査が終わっていない段階で契約を急ぐのはリスクが高いです。また、手付金には引き渡しが終わるまで手を付けないようにしましょう。
住み替え先の購入を先行させて二重ローンになった
「すぐ売れるだろう」と楽観的に考え、住み替え先の購入を先に進めてしまったケースです。マンションが予定どおりに売れず、新居のローンと旧居のローンを同時に抱える「二重ローン」状態が続き、家計を圧迫する事態に陥ってしまうことがあります。
首都圏の中古マンションでも、売り出しから成約まで平均で約3ヶ月ほどかかります。準備期間と引き渡しまで含めると、全体では4〜6ヶ月は見込んでおかなければいけません。住み替えの場合は「売り先行」で売買契約を締結してから新居を探す方が、お金の面のリスクを抑えられます。
確定申告を忘れて追徴課税された
マンションを売却して利益が出たにもかかわらず、翌年の確定申告を忘れてしまったケースです。無申告のまま放置すると、本来の税額に加えて「無申告加算税」と「延滞税」が上乗せされます。
確定申告が必要になるのは、以下のいずれかに当てはまる場合です。
- 売却で利益（譲渡所得）が出た場合
- マイホーム売却の3,000万円特別控除などの税制優遇を適用する場合
- 損失の損益通算や繰越控除を使う場合
とくに忘れがちなのが、マイホームを売却する場合に使える可能性がある「3,000万円控除」を使用する場合。控除の結果税額が0円になるとしても、それを照明するために確定申告は必須になります。
確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日〜3月15日です。対策として、売却が完了した時点で確定申告に必要な書類（売買契約書、取得費がわかる資料、仲介手数料の領収書など）を一式まとめて保管しておきましょう。不安なら税理士に依頼するのが確実です。
マンション売却の失敗が怖いならTOKYOリスタイルへ相談を！
この記事で紹介した失敗の多くは「判断材料が足りないまま動いてしまった」ことが原因です。売却は一度きりなので、走り出してから軌道修正するのは簡単ではありません。
東京・新宿に本社を置くTOKYOリスタイルでは、売却の相談をいただいた段階で「この物件は今売るべきか、持ち続けるべきか」から一緒に考えます。お客様の状況次第では「今は売らないほうがいい」とお伝えすることもあります。売却ありきではなく、お客様にとって損をしない判断を最優先にしているのが当社のスタンスです。
「他社で査定を受けたけれど、この金額が正しいのか不安」という方のセカンドオピニオンとしてもご利用いただけます。まずはお気軽に無料相談をご利用ください。過度な勧誘や強引な査定などは一切ございません。
マンション売却の失敗に関するよくある質問
マンション売却の失敗に関するよくある質問と、その回答をまとめました。
売れないまま長期化したときはどうすればいい？
マンションが売り出しから3ヶ月以上売れ残っている場合は、以下の対応を順番に検討しましょう。
- まず掲載内容を見直す：写真の差し替えや説明文の修正を不動産会社に依頼する
- 次に売り出し価格を見直す：成約相場から10%以上離れていないか確認する
- それでも動かなければ不動産会社を変更する：媒介契約の更新タイミングで違う会社に切り替えてみる
- 最終手段として不動産会社による「買取」への切り替えを検討する：価格は下がるが確実に現金化できる
意外と、掲載内容の見直しだけでも売却が進むケースが多いです。また、「いつまでに売れなければ買取に切り替える」というデッドラインを事前に決めておけば、精神的な負担もやわらぎます。
不動産会社はどう選ぶべき？
不動産会社を選ぶ際にチェックすべきポイントは以下の4つです。
- 査定額の根拠を成約事例つきで説明できるか
- 売却戦略を具体的に提示してくれるか
- 同じエリアでの中古マンション売却実績があるか
- デメリットやリスクも隠さずに伝えてくれる担当者か
避けたいのが「査定額がいちばん高い会社をそのまま選ぶ」ことです。査定額の高さではなく、販売戦略の具体性や誠実さで判断しましょう。
売却後にトラブルが起きた場合はどう対処する？
引き渡し後に買主からクレームが入った場合、まずは売買契約書の「契約不適合責任」の条項を確認してください。契約書には責任の範囲や期間が明記されています。対応の流れは以下のとおりです。
- 買主の主張内容を確認する
- 売買契約書と告知書の記載内容と照らし合わせ、記載してある事項かどうかを確認する
- 告知していなかった不具合だった場合、修繕対応や費用負担の交渉をする
- 当事者間で解決が難しい場合は、弁護士や不動産トラブルの相談窓口に相談する
大切なのは、売却前の段階で「付帯設備表」と「告知書」に不具合を漏れなく記載して、トラブルを未然に防ぐことです。事前に告知していれば、売主の責任が問われるリスクは大きく下がります。
まとめ
マンション売却の失敗は、売り出し前の準備不足や売り出し中の判断ミス、契約後の確認漏れとさまざまなフェーズで起こりえます。ただし、この記事で取り上げた失敗事例のほとんどは「事前に知っていれば防げる」ものです。
査定は複数社に依頼して比較し、売り出し価格は成約相場にもとづいて設定する。そして、物件の不具合は買主にすべて告知する。この3つを守るだけでも、大きな失敗のリスクは大幅に減ります。
それでも売却に失敗するのが不安な方は、TOKYOリスタイルの無料相談で事前にリスクを洗い出しておきましょう。
経験豊富なコンサルタントが投資家目線で課題をヒアリングし、
中立的な立場からアドバイスします。
無理なご提案は行いません。不動産投資を見送ることも含めてご案内いたします。
まずはお気軽にご相談ください。
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不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
