「マンションを売る前にリフォームしたほうが高く売れるのでは？」。売却を考え始めると、多くの方が一度はこの疑問にぶつかります。

結論から言うと、売却前のリフォームは基本的に不要です。ただし、物件の状態によっては手を入れたほうが売れやすくなるケースもあります。

この記事では、マンション売却前に基本的にリフォームが不要な理由、例外的にリフォームを検討すべきケースを紹介。また、リフォームする場合の費用相場や、リフォームしない場合の代替策も解説します。「リフォームすべきか・しないべきか」の答えが出せる記事です。

• 目次
• マンション売却前のリフォームは基本的に不要！その理由とは
  • リフォーム費用は売却価格にそのまま上乗せできない
  • 買主は自分好みにリノベーションしたい層が多い
• マンション売却前にリフォームを検討したほうがよい例外ケース
  • 設備が故障している・動作不良がある場合
  • 同条件の競合物件と比べて明らかに見劣りする場合
• マンション売却前のリフォーム費用相場
  • 水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面台）｜10〜200万円
  • 内装（壁紙・フローリング）｜5〜20万円
  • 全面リフォーム（フルリノベーション）｜500〜1,000万円
• リフォームしない場合に取るべき代替策
  • 部分補修や水回りクリーニングで費用を抑える
  • 内覧時の見せ方を工夫する
• マンション売却時のリフォーム費用、税金・確定申告はどうなる？
  • リフォーム費用は取得費に加算できる場合がある
  • 取得費に加算できるリフォームの条件
  • 確定申告時に必要な書類
• マンション売却時のリフォームの相談はTOKYOリスタイルへ
• マンション売却前のリフォームに関するよくある質問
  • リフォーム済み物件は売却に有利？
  • リフォーム業者はどう選べばいい？
• まとめ

マンション売却前のリフォームは基本的に不要！その理由とは

「マンションはリフォームすれば高く売れる」というイメージを持つ方は多いですが、現実はそう単純ではありません。売却前のリフォームをおすすめしない3つの理由を解説します。

リフォーム費用は売却価格にそのまま上乗せできない

リフォームにかけた費用が、そのまま売却価格のアップにつながるとは限りません。むしろ「回収できない」ケースのほうが多いです。

たとえば、キッチンの交換に150万円かけたとしましょう。しかし、買い手がその150万円ぶんの価値を認めてくれるかどうかは別の話です。中古マンション市場で売却価格を決めるのは、あくまで「立地・築年数・面積・管理状態」といった物件のスペックと、周辺の成約事例。リフォームの有無は価格を決める一要素にすぎず、かけた費用をそっくり回収できるだけの影響力はありません。

不動産会社の査定でも、リフォーム済みかどうかは加点要素のひとつにはなりますが、査定額への影響は限られます。「150万円かけたから150万円高く売れる」という期待は、ほとんどのケースで裏切られてしまうでしょう。

買主は自分好みにリノベーションしたい層が多い

中古マンションの購入者のなかには、「安く買って自分好みにリノベーションしたい」層が一定数います。こうした買い手にとって、リフォーム済みであることはメリットにならないどころか、デメリットになることすらあるのです。

せっかくリフォームしたのに、買い手から「この壁紙は好みじゃない」「キッチンのグレードが想定と違う」などと言われて値引きを要求されるケースは珍しくありません。売主がよかれと思ってかけたリフォーム費用が、買い手の目には「余計なコスト」として映ることがあるわけです。

とくに派手な壁紙や個性的なタイルなどデザイン性の高い内装変更は、買い手の好みに合わなければまったく評価されません。「万人受けする無難な仕上がり」にリフォームしたとしても、買い手が「ここは自分で選びたかった」と感じれば同じことです。

マンション売却前にリフォームを検討したほうがよい例外ケース

「マンション売却前のリフォームは基本的に不要」とはいえ、物件の状態によってはリフォームしたほうが売れやすくなるケースもあります。以下2つのケースに当てはまる場合は、不動産会社と相談のうえでリフォームを検討しましょう。

設備が故障している・動作不良がある場合

給湯器が壊れている、エアコンが動かない、トイレの水が止まらないなど、生活に支障が出るレベルの故障がある場合は、修繕を検討したほうがよいでしょう。故障をそのまま放置して売り出すと、以下のようなリスクが生じます。

• 内覧時に購入希望者が「この物件は管理されていない」と感じ、購入意欲が下がる
• 「故障している設備の交換費用を値引きしてほしい」と価格交渉されやすくなる
• 値引き額が修繕費用を上回り、結果的に直しておいたほうが安くつくケースも起こりうる

ただし、あくまで「生活に支障が出るレベルの故障」に限った話です。「壁紙が少し黄ばんでいる」「フローリングに小さなキズがある」といった程度の劣化は、築年数相応の経年変化として織り込むべきです。売却の時点で、無理にコストをかけて直す必要はありません。

同条件の競合物件と比べて明らかに見劣りする場合

自分の物件と同じエリア・同じ築年数帯・同じ価格帯で、リフォーム済みの競合物件が複数出ている場合は話が変わります。買い手は当然、同じ価格なら状態が良い物件を選ぶからです。このケースでは、以下のように判断してみてください。

• まず不動産会社に「現在の競合物件はどんな状態か」を確認する
• 競合が軒並みリフォーム済みで、自分の物件だけが未リフォームの場合は、部分的なリフォームで差を埋められるか相談する
• 費用をかけるなら「もっとも目につく場所」に集中する。水回りの交換や壁紙の張り替えなど、内覧時のインパクトが大きい箇所に絞る

「競合に勝つためのリフォーム」と「漠然と『きれいにしておく』リフォーム」はまったく別物。前者は戦略的な投資、後者はコストの垂れ流しです。不動産会社の見立てなしに判断するのは避けましょう。

マンション売却前のリフォーム費用相場

ここでは、リフォームを検討する場合の場所別の費用相場をまとめました。ただし、リフォーム費用は物件の状態や依頼する業者によって大きく幅があるため、あくまで目安として参考にしてください。

水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面台）｜10〜200万円

水回りは内覧時にもっとも購入希望者の目が向く場所です。リフォームのなかでも費用対効果が比較的見込みやすいエリアといえます。

全箇所を丸ごと交換すると100万円を超えるケースがほとんどです。前述のとおり費用を回収しきれないリスクがあるため、壊れている箇所だけを直したり、プロのクリーニングで見た目を改善したりできないか先に考えましょう。

内装（壁紙・フローリング）｜5〜20万円

壁紙やフローリングの張り替えは、見た目の印象を大きく変えられますが、費用と効果のバランスが読みにくいリフォームです。

壁紙は全面張り替えよりも、目立つ剥がれやキズの部分補修にとどめるのが賢いです。全面張り替えをしても、買い手が「自分の好みと違う」と感じれば効果はゼロになります。

全面リフォーム（フルリノベーション）｜500〜1,000万円

間取り変更などを含むフルリノベーションは500万〜1,000万円ほど、改修内容によってはそれ以上の費用がかかります。売却前に実施するのは、多くのケースでおすすめしません。

フルリノベーションをかけた物件は確かに見栄えが良くなりますが、その費用を売却価格にスライドするのは非常に困難です。800万円でリノベーションしても、売却価格が800万円以上アップすることはまずないでしょう。むしろ「リフォームなしの現況で売り出し、価格を下げて早く売る」ほうが最終的な手残りが多くなるケースがほとんどです。

リフォームしない場合に取るべき代替策

リフォームにお金をかけなくても、マンションの印象を改善する方法はあります。コストを抑えながら売却の成功率を上げる2つの代替策を見ていきましょう。

部分補修や水回りクリーニングで費用を抑える

リフォームほどの費用をかけずに見た目を改善する方法として、部分補修とプロのクリーニングがあります。

• 壁紙の剥がれやキズの部分補修：数千円〜5万円
• ドアノブやスイッチプレートの交換：数千円
• 水回り4点（キッチン・浴室・トイレ・洗面台）のクリーニング：3万〜5万円

とくに水回りのクリーニングは費用対効果が高いです。プロが専用の洗剤と道具で清掃すると、自分では落としきれなかった水垢やカビが取れて新品に近いツヤツヤ感が戻ります。「リフォームするか迷っている」なら、クリーニングを試してから判断しても遅くありません。

内覧時の見せ方を工夫する

リフォームは「物件そのものを変える」手段ですが、内覧時の見せ方を工夫すれば「物件の印象を変える」ことはできます。

• すべての照明をつけカーテンを全開にし室内を明るくする
• 家具の配置を調整し生活動線が広く見えるようにする
• ペットや料理の臭いが気になる場合は消臭対策する

こうした工夫には費用がほぼかかりません。リフォームに100万円かけるよりも、内覧時の見せ方に30分かけるほうが、成約率を大きく上げることもあります。

マンション売却時のリフォーム費用、税金・確定申告はどうなる？

マンション売却前のリフォームを検討するなら、費用が税金の計算にどう影響するかも押さえておきましょう。条件を満たせば、リフォーム費用を「取得費」に加算でき、譲渡所得税を抑えられる可能性があります。以下で詳しく解説します。

リフォーム費用は取得費に加算できる場合がある

マンション売却時に課税される「譲渡所得税」は、以下の計算式で算出されます。

譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）

この「取得費」にリフォーム費用を加算できれば、譲渡所得が小さくなり、結果として税額を抑えられます。ただし、すべてのリフォーム費用が取得費に算入できるわけではありません。

取得費に加算できるリフォームの条件

税務上、リフォーム費用が取得費に加算できるかどうかは、「修繕費」か「資本的支出」かで区別されます。

たとえば、以下のような工事は「資本的支出」として取得費に加算できる可能性があります。

• 間取り変更をともなうリノベーション
• グレードの高い設備への交換
• 断熱材の追加や二重窓への交換など、性能を向上させる工事

一方、以下は「修繕費」に該当し、取得費には加算できないケースがほとんどです。

• 壊れた給湯器を同等品に交換する
• 剥がれた壁紙を同じグレードの壁紙に張り替える
• 水漏れを修理する

実際には「資本的支出か修繕費か」の判断が難しいケースも多くあります。迷った場合は税理士に相談してみてください。なお、資本的支出として取得費に加算する場合、建物と同様に減価償却の対象になる点にも注意が必要です。

確定申告時に必要な書類

リフォーム費用を取得費に加算して確定申告する場合、以下の書類を準備しておく必要があります。

• リフォーム工事の契約書
• 工事完了後の領収書（金額と支払い日が明記されたもの）
• 工事内容の明細書（どの場所に何をしたかがわかるもの）

これらの書類がないと、税務署に「資本的支出」として認められない可能性があります。リフォームした場合は、工事関連の書類はすべて売却が完了するまで保管しておいてください。

マンション売却時のリフォームの相談はTOKYOリスタイルへ

「自分のマンションは売却前にリフォームすべきなのか、しなくていいのか」。この判断は、物件の状態や競合物件の状況、売却のスケジュールによって答えが変わります。ネット上に転がる一般論だけで決めてしまうと、不要なコストを垂れ流すことにもなりかねません。

TOKYOリスタイルでは、査定の段階で「この物件にリフォームは必要か」「どこに手をかければ費用に見合うリターンがあるか」を物件ごとに判断してお伝えすることが可能です。かける必要のないコストは「かけないでください」とはっきり申し上げます。

それが、東京23区の中古区分マンションに特化し、お客様のメリットを最重視した忖度のない提案を徹底してきた当社のスタンスです。

リフォームをしようか迷っている方は無料相談から、お気軽にお問い合わせください。

マンション売却前のリフォームに関するよくある質問

マンション売却前のリフォームに関するよくある質問と、その回答をまとめました。

リフォーム済み物件は売却に有利？

リフォーム済み物件が有利に働くのは、以下のようなケースです。

• 同じ価格帯・同じエリアの競合物件がほぼ未リフォームの場合
• 水回りの設備が新しく、内覧時の印象が良い場合
• 「すぐに住める状態」を求めている買い手がターゲットの場合

リフォーム済みであること自体はプラス要素ですが、かけた費用を売却価格に転嫁しきれるかは別の問題です。「自分でリノベーションしたい」買い手にとっては、リフォーム済みであることが逆にマイナスに映ることもあります。迷ったら不動産会社に競合物件の状況を聞いてから判断しましょう。

リフォーム業者はどう選べばいい？

マンション売却前にリフォームを依頼する場合の業者選びで押さえておきたいポイントは以下のとおりです。

• マンションのリフォーム実績が豊富か：ホームページや見積もり時に「マンションの施工事例」を見せてもらい、件数と内容を確認する
• 「売却目的」と伝えたときに過剰な提案をしてこないか：必要以上のグレードアップをすすめてくる業者は避ける
• 工期を「◯月◯日〜◯月◯日」と具体的に示してくれるか：売却スケジュールに直結するため、あいまいな回答はリスキー
• 施工後の保証期間や対応範囲が明確か：口約束ではなく書面で確認する

見積もりは最低3社から取り、金額と工事内容を比較しましょう。1社だけでは高いのか安いのか判断がつきません。

また、売却を依頼する不動産会社にリフォーム業者を紹介してもらうのもおすすめ。「売却に効くリフォーム」を熟知した業者につながりやすいです。

まとめ

マンション売却前のリフォームは、費用を回収しきれないリスクが高いため、基本的には不要です。設備の故障や競合物件との明らかな差があるケースに限り、部分的なリフォームを検討してください。

リフォームより効果が見込めるのは、部分補修や水回り中心のクリーニングといった低コストの対策です。内覧時の見せ方を工夫するだけでも、物件の印象は大きく変わります。

「リフォームすべきかどうか」の判断に迷ったら、TOKYOリスタイルの無料相談をご利用ください。物件の状態にマッチし、お客様にとってもっともメリットの出る対策を重視したアドバイスをいたします。