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タワマン節税にメスが入る? 2024年度以降の相続税制度改正の見通しと対策を解説!

タワマン, 節税, 相続税制度改正

2024年以降、タワーマンションの相続税の評価額が引き上げられる見通しです。

評価額の基準となる路線価が不動産自体の時価と乖離していることから、タワーマンションを購入することで税金対策になることが国税庁から問題視されてきました。2023年度の与党税制改正大綱に盛り込まれ、2024年度以降の制度改正を目標としています。

タワーマンションの購入による相続税対策にメスが入った一件ですが、こうした税制度の改正は不動産投資家にとって無視できないトピックです。税金の仕組みが変わることは、収益や投資計画に大きな影響を与えるためです。

そこで今回の記事では、タワーマンションの購入が相続税対策に有効となる仕組みの解説に始まり、過去の相続財産の再評価の実例を参照しながら、制度改正に向け投資家が取るべき行動をご案内します。税制度について一つ詳しくなることで、不動産投資家としての知見を一歩深めていきましょう。

タワマン節税問題とは

まずはタワーマンションの節税が問題視される背景と過去の相続財産見直しの実例、そして今後の制度改正の見通しをご紹介します。

タワーマンションが節税になる仕組み

タワーマンションを購入することで相続税対策となる理由としては、相続税評価額・土地の持分割合・第三者の賃貸利用の3つが挙げられます。

相続税について、不動産は土地と建物に分けて評価額が計算されます。土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」がそれぞれ基準となります。路線価が定められていない地域は、固定資産税評価額に一定の倍率(評価倍率)を掛けて算出されます。

路線価とは、道路(路線)に面する宅地の1平米あたりの価格のことを指し、一般的には国土交通省が発表する公示地価の80%程度になります。公示地価は国土交通省のホームページ、路線価は国税庁のホームページにてそれぞれ参照できます。また、先述の評価倍率も国税庁のホームページにて確認できます。

さまざまな値が出てくるため計算が難しくなりますが、ひとまず路線価は不動産自体の時価の70%~80%、固定資産税評価額は時価の60%~70%程度と認識しておきましょう。すなわち、相続税の評価額は不動産の時価から大幅に下がることになります。

相続税の評価額が時価よりも下がるということは、同じ1億円を現金のまま相続するよりも、不動産を購入して相続したほうが安くなることを指します。

これが、不動産が相続税対策になる仕組みです。その上で、タワーマンションならではの相続税対策として「土地の持分割合」が挙げられます。

マンションのように建物を部屋ごとに分割所有している場合、土地の評価額は各部屋の床面積を参照して課せられます。土地の評価額が戸数によって分割されるため、マンションの場合は戸数が多いほど1戸あたりの評価額が下がります。特に、階数の多いタワーマンションは土地の評価額の減少が顕著になります。

つまり、タワーマンションは土地の持分割合が著しく低くなるため、不動産自体の時価と相続税評価額が大きく離れ、相続税対策に拍車がかかる形となります。

そして、不動産を第三者に貸し出していると、相続税評価額を30%引き下げられます。タワーマンションの一室を賃貸物件として貸し出すことで、家賃収入を得ながら相続税の対策が可能になります。ただし、親族に無償で貸す場合など、評価額の軽減が認められないケースもある点に注意しましょう。

過去に相続財産が再評価された実例

上記の仕組みからタワーマンションの相続による税金対策が可能になりますが、言わば税制度の穴を突いた方法となるため、国税庁としては看過し難い部分でもあります。そのため、相続財産を路線価とは異なる基準で再評価する形で、課税額の引き上げを行ってきた実例があります。

15億円のマンションを父親から相続した男性は、路線価を評価額の基準として約4.7億で税申告を行っていました。しかし、国税庁から相続税評価額が10.4億に見直され、多額の追徴課税が請求されました。

男性は2018年に相続税の見直しを取り消すべく提訴を行いましたが、2020年に東京地裁により請求が棄却されています。「評価額の差が大きいことが税負担の公平性を害している」とされており、時価と相続税評価額の乖離に国税庁からメスを入れられた例となります。

また、別件では不動産購入額13.8億円、路線価を基準とした税申告が3.3億円だった相続財産が見直され、国税当局から12.7億として不動産評価額が定められた例もあります。

これらの例を踏まえると、路線価を基準とした相続税評価額が実勢価格と著しくかけ離れている場合、後から評価額が上方修正される可能性があることが分かります。相続税の追徴課税となり、よほどのイレギュラーがなければ原告側の勝訴は難しいと言えるでしょう。

2024年以降に節税の仕組みはどう変わる?

上記の例を受け、「例外規定が適用される基準が曖昧なため、納税者に明確な基準を示すべきだ」という指摘があります。実際のところ、路線価基準の税申告の見直しがされるか否かは国税庁の采配次第であり、納税者側は税理士等に判断を委ねるほかありません。

こうした背景もあり、2024年以降の税制度改正では以下の内容が盛り込まれることが考えられます。

  • タワーマンションの相続税評価額の引き上げ
  • 相続税評価額の再評価基準の明確化

先ほど見たように、タワーマンションの相続税評価額が実勢価格と大幅に乖離するのは、路線価と固定資産税評価額が時価の60%~80%程度になることに加え、土地の持分割合の減少が顕著であることが理由となります。そのため、これら乖離の要因が二重になることを防ぐか、路線価・固定資産税評価額を時価に近づけるか、タワマンにおける土地の持分割合を見直すかの3択が改正案として考えられます。

すなわち、タワーマンションの相続税評価額を引き上げるための制度改正には、以下の3つのいずれかまたは複数案が採択されると推測されます。

  • 路線価、固定資産税評価額の上方修正
  • タワマンにおける土地の持分割合の上方修正
  • 路線価+固定資産税評価額と土地の持分割合の二重適用の修正

ただし、あくまで今回の制度改正は2023年度に検討課題として盛り込まれる段階であり、また過去の相続財産の再評価事例から推測したものである点をご留意ください。今後の動き次第では制度改正内容が大幅に変わったり、そもそも制度改正がされない可能性もあります。

とはいえ、不動産投資家の方は制度改正を視野に入れて動くに越したことはありません。以下に制度改正に向けた対応策をご紹介します。

制度改正に向けて不動産投資家が取るべき行動

相続税評価額の見直しに際し、不動産投資家が取るべき行動としては、「節税効果のみを期待しない」「タワマンでインカムゲインを狙わない」「プレミア価格の物件に注意する」の3点が挙げられます。それぞれ見ていきましょう。

節税効果のみを目的として不動産投資をしない

相続税に限らず、税金対策のために行われる不動産投資は国税庁に目をつけられる可能性があります。そのため、「節税効果を狙った不動産投資で追徴課税をされ、利益がなくなってしまった」といった事態にもなり得ます。

節税効果は不動産投資のメリットの1つではありますが、中には良好でない物件を「敢えて赤字にすることで税金対策になりますよ」と勧める不動産営業マンもいます。こうした営業トークに乗ってしまうと、割高な物件を購入して10年経ち、価値の下落した不動産を売れずに抱えることも珍しくありません。

そもそも赤字計上をするということは、家賃収入からローン返済額と諸費用を差し引いた金額がマイナスになるということです。物件の購入価格の割に家賃を高く設定できない物件や、空室率が高い物件は、「赤字計上で節税効果」と謳われて営業に掛けられる可能性があります。こうした物件を避けるためにも、節税効果のみを目的に不動産投資をしないことを推奨します。

タワマンでインカムゲインを狙うのを避ける

不動産投資の月々の収支が赤字になる理由に、空室率が高いことを挙げました。タワーマンションは、まさに空室率が高くなり得る賃貸物件です。

タワーマンションは賃料が高額で、高層階になるほど外出に時間が掛かる特徴があります。賃貸利用者の多くは、家賃と駅へのアクセスの良さから物件を選択します。そのため、タワーマンションは人を選ぶ賃貸物件であることを認識しておきましょう。

話題性もあり広告映えすることから、タワーマンションの入居付けは新築時点ではそこまで難しくありません。しかし、入居後しばらくして退去者が発生すると、新たな入居者の獲得が困難になる可能性が大いにあります。

タワーマンションは購入価格と維持管理費が高い上、空室率が増加しやすいため、実質利回りが想定を大きく下回るおそれがあります。家賃収入というインカムゲインを目的としてタワーマンションに投資するのは、リスク面から避けたほうが無難と言えます。

また、先述のとおり賃貸物件として第三者に貸すことで、相続税評価額が30%引き下げられます。そのため、タワーマンションを相続して賃貸経営することで相続税対策を行うケースもあります。しかし、2024年以降の制度改正において、こうしたタワマン賃貸による相続税対策にもメスが入る可能性も考慮しておきましょう。

プレミアム価格の乗った物件には注意する

ブランドや希少性の観点から、通常の商品よりも値段が上乗せされた状態を「プレミアム価格(プレミア価格)」と呼びます。不動産投資においては、新築物件やタワーマンションの高層階の物件にプレミアム価格が付けられます。

こうした物件を投資目的で購入すると、経年によりプレミア価値が失われ、数年で実体価値が大きく下がるおそれがあります。そのため、キャピタルゲインとインカムゲインの双方で利益を出すために新築物件・タワマン物件に投資をすると、結果的に損をしてしまうリスクがあります。

不動産投資はローリスク・ローリターン~ミドルリスク・ミドルリターンの堅実性と収益性がメリットであるため、敢えてリスクの高い物件に手を出すことはオススメできない選択です。

また、相続税評価額が実勢価格と大きく乖離していた従来では、プレミアム価格の物件であっても相続税対策になり得た背景があります。しかし、2024年以降の税制度の見直しによって、節税効果が失われる可能性が見えています。

これらの点から、不動産投資・相続税対策の双方において、タワーマンションをはじめとするプレミアム価格の乗った物件への投資は注意が必要となります。地域の再開発によって資産価値が上がる見通しがあるような、よほど魅力的な物件でない限りは、優先度の低い投資対象と言えるでしょう。

まとめ

今回の記事では、タワーマンションの相続税評価額を引き上げる制度改正について、想定される内容や対策をご案内しました。

不動産投資においてタワマンのリスクが高いことは先述しましたが、特に初心者~中級者クラスの投資家の方には、都内の築浅マンションへの投資を推奨しています。プレミアム価格が乗っておらず、需要の観点から空室リスクの低い物件は、投資家に広くオススメできる堅実な投資対象です。

弊社の個別面談では、リスク・リターンの双方を考慮した不動産投資をご案内しています。新たな投資用不動産の購入を検討している方は、ぜひお気軽にご利用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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中立の観点でアドバイスを行います。

不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。