【2025】日銀の利上げで不動産市場はどうなる？不動産投資への影響を解説
- 更新：
- 2025/03/25
日銀による金利上昇の動きに、不動産投資家の間で不安が広がっています。ローンの返済額増加や不動産価格の下落など、収益への影響を心配する声が相次ぎました。一方で、家賃収入の増加につながる可能性もあることから、この金利上昇をチャンスと捉えている投資家も出てきたようです。
本記事では、日銀の利上げ動向や不動産市場に与える影響、不動産投資家が押さえておくべきポイントを詳しく説明してます。これから避けられない「金利上昇時代」を乗り切るためのヒントをつかみ、不動産投資を成功させましょう。
- 目次
- 2025年1月、日銀が0.25％の追加利上げを決定！
- 日銀が利上げを進めるのはなぜ？理由と背景
- 日銀が利上げすると不動産市場はどうなる？
- 日銀の利上げを受けて不動産投資家が押さえておきたいポイント
- 続く日銀の利上げ、金利は今後また上がるのか？
- まとめ
2025年1月、日銀が0.25％の追加利上げを決定！
日銀は2025年1月の金融政策決定会合で、政策金利を0.25%引き上げる判断をしました。これにより、政策金利は0.5%となります。長らく続いた「金利ゼロ」の時代が終わり、「金利のある世界」への転換が進んでいる状況です。まずは、この件について詳しく見ていきましょう。
2024年3月のマイナス金利解除以来、2度目の追加利上げ
この1年で日銀の金融政策は大きく転換しています。2024年3月にマイナス金利政策が解除され、同年7月には0.25%の利上げが実施されました。そして2025年1月、さらなる0.25%の追加利上げが決定されたのです。
前回までの利上げ後、金融市場は安定的に推移し、企業の資金調達や個人の消費にも大きな混乱は見られませんでした。こうした市場の安定性を確認しながら、日銀は慎重に金利を上げていき、金融政策の正常化を進めていく考えです。
利上げは不動産市場にも大きな影響を及ぼす
金利の上昇は、不動産市場全体に広範な影響をもたらす可能性があります。とりわけ変動金利の住宅ローンを組んでいる投資家にとって、返済負担の増加は避けられない状況です。
とはいえ、一概にマイナスの影響だけとは限りません。家賃相場の上昇や、新規参入者の減少による競争緩和など、チャンスと捉えられる側面もあるでしょう。
日銀が利上げを進めるのはなぜ？理由と背景
日銀による利上げの決定には、いくつかの経済的な要因が深く関係しています。物価の持続的な上昇や為替市場の動向など、日本経済を取り巻く環境の変化に対応するには、金利を上げるのが不可欠といえるためです。具体的に見ていきましょう。
続く物価上昇をセーブするため
日本では2023年以降、食品や日用品を中心に物価上昇が続いています。企業の値上げは依然として活発で、2024年も電気代やガソリン代など、生活にダイレクトな影響がある商品やサービスの値上げが相次ぎました。
この状況が長期化すると、以下のようなリスクが懸念されるでしょう。
- 家計の購買力低下
- 企業の原材料コスト増による収益圧迫
- 賃金上昇が物価上昇に追いつかない実質賃金の目減り
こうした状況を踏まえ、日銀は利上げを通じて物価の安定を目指す判断を下しました。端的にいうと、金利を上げることで企業や個人がお金を借りづらくなり、消費・投資活動が減少し物価が下がる傾向に転じます。
ただし、急激な金利上昇は経済活動を縮小させ、企業の賃金減少などマイナスの側面を生み出してしまうリスクも。そのため、日銀は一気に金利を上げることはせず、慎重で段階的な利上げを進める方針を取っています。
円安から円高にシフトさせるため
日銀の利上げの目的のひとつが、為替市場の安定化です。米国をはじめとする海外の金利水準に比べて日本の金利が低いと、円安圧力が強まる傾向にあります。海外からみた「日本円」への投資価値が下がり、「円を売る」動きが強まってしまうためです。
実際、この金利差をひとつの背景として、2023年後半から2024年にかけ1ドル=160円前後まで円安が進行しました。2020年ごろのドル円レートが100円～110円台だったことを考えると、これが「異常な円安傾向」であることが分かるでしょう。
引用Google
円安は輸出企業にとってはプラスとなる一方で、輸入原材料価格が上がり国内の物価上昇を加速させる要因となり得ます。利上げによって日本の金利水準を引き上げることで、過度な円安を防ぎ為替市場の安定化を図るのが、日銀が利上げするひとつの目的です。
トランプ大統領就任の市場への影響が想定より小さかったため
2024年11月の米大統領選でのトランプ氏の勝利を受け、日銀は一時的に金融政策の運営に慎重な姿勢を示していました。これは、「大規模な関税をかける」など過激な政策を示唆していた、トランプ政権下における市場の混乱を警戒したためです。
しかし、思いのほか市場の反応は比較的落ち着いており、当初懸念されていたような大きな混乱は見られませんでした。この状況を踏まえ、日銀は予定通りの利上げ判断に踏み切ったようです。
日銀が利上げすると不動産市場はどうなる？
ここからは、利上げが不動産市場に与える具体的な影響について見ていきましょう。変動金利のローンを組んでいる投資家や、これから物件購入を検討している方々は、必ず知っておくべきポイントです。
影響①住宅ローン・不動産投資ローンの変動金利が上昇する
変動金利の住宅ローンを利用している投資家にとって、金利上昇は直接的な負担増につながります。以下の表は、借入額3,000万円、返済期間30年のローンで金利が0.25%上昇した場合の影響を示したものです。
| 金利上昇幅 | 月々の返済額増加 | 年間の負担増 |
|---|---|---|
| 0.25% | 約4,000円 | 約48,000円 |
| 0.50% | 約8,000円 | 約96,000円 |
| 0.75% | 約12,000円 | 約144,000円 |
※元利均等返済を想定
今回日銀が利上げしたのは、あくまで「政策金利」です。政策金利が0.25％上がったからといって、住宅ローンや不動産投資ローンの金利も完全に連動して0.25％上がるわけではありません。しかし、確実に影響を受けてローンの金利は上がっていきます。年間の負担が数十万円増えることも考えられるため、「変動金利」の選択には慎重になるべきでしょう。
影響②全体的な不動産価格は下落傾向になる
以下のような要因で、金利上昇は不動産価格の下落をもたらす可能性があります。
- 借入コストの上昇により、不動産購入を検討していた人々の購入意欲が減退する
- 不動産価格（担保価値）の下落リスクを警戒し、金融機関の融資姿勢が慎重化する
- 賃料収入に対する借入コストの比率が上がり、投資物件の期待利回りが低下し投資家が減る
金利上昇は購入需要の減少を引き起こし、それが不動産価格の下落圧力となります。とくに利回り低下で「利益」が減ってしまう投資用不動産の場合、投資価値を見出せなくなって損切りする投資家が増え、大きな価格下落を受ける可能性が高いです。
影響③エリアによっては不動産価格上昇もあり得る
金利上昇が不動産市場に及ぼす影響は、一概にマイナスとは限りません。むしろ、一部のエリアでは一時的な価格上昇の可能性もあり得ます。将来的な金利上昇を見越した「駆け込み需要」により、購入希望者の殺到が考えられるためです。
なかでも都心部の人気エリアではこの傾向が強いと考えられます。一時的な価格上昇が起こる可能性が高いでしょう。
日銀の利上げを受けて不動産投資家が押さえておきたいポイント
これから避けられない「金利上昇時代」。不動産投資家は「金利のある世界」に合わせた立ち回りをしないと、大きな損失を出しかねません。そこで、これからの日本で不動産投資をするなら、絶対に押さえておきたい6つのポイントを解説します。
ポイント①変動金利の場合、利上げによりキャッシュフローが悪化する可能性
変動金利のローンを組んでいる物件は、金利の上昇に応じて返済額が増加します。たとえば借入額3,000万円の物件で金利が0.25%上昇すると、月額4,000円程度の負担増です。
ローンの金利は経費として計上できますが、それによる節税効果は限定的。不動産所得に対する所得税と住民税を合わせても最大40%程度の控除にとどまり、増えた返済額の60%以上は実質的な負担となってしまいます。
このような状況からキャッシュフローが悪化し、以下のようなリスクをもたらすかもしれません。
- 他の物件の投資機会を逃す
- 修繕費用の捻出が困難になる
- 空室時の資金繰りが厳しくなる
- 最悪の場合、物件の売却を迫られる
変動金利の物件を所有している投資家は、金利上昇に備えた資金的な余裕を持っておくことが必須といえます。また、収支計画の見直しや固定金利への借り換えなども、状況に応じて検討すべきでしょう。
ポイント②固定金利の場合は大きな影響なし、家賃相場値上げの恩恵を受けられるかも
固定金利のローンを組んでいる場合、すぐに金利上昇の直接的な影響を直接受けることはあまり考えられません。むしろ、家賃相場の上昇による恩恵を受けられる可能性があります。
実際、東京23区では家賃の上昇傾向が鮮明になってきているようです。2024年11月の家賃の相場は、前年同月比0.9％UPと実に30年ぶりの大きな上昇幅となりました。
参考日経新聞「東京23区の家賃、30年ぶりの上昇幅 日銀利上げなど影響」
この動きは今後も金利上昇とともに継続する可能性があります。家賃の「便乗値上げ」で利回りを上げて、高収益を叩き出すことも不可能ではないでしょう。
ポイント③借地借家法により入居中の一方的な家賃値上げはできない点に注意
借地借家法では、ローンの返済額アップなど正当な理由があれば、契約期間中でも「家賃値上げの請求」ができることになっています。しかし、この「請求」とは、あくまで「お願い」のようなもの。入居者に拒否されれば、実質的に家賃値上げはほぼ不可能です。かといって、現行の法律では入居者側が圧倒的に有利なため、強制的に退去してもらうことも基本的にはできません。
つまり、金利上昇のコストを家賃に転嫁できず、収益を改善できないリスクがあるということです。固定金利の場合はそこまで影響はないかもしれませんが、変動金利の場合は死活問題になり得るでしょう。
ポイント④すでに赤字経営ならこのタイミングで損切り売却の判断も必要
すでに赤字を抱えている物件の場合、金利上昇によって収支がさらに悪化する可能性があります。これまでの低金利環境では「将来売ることを考えたら、この赤字は大したリスクではない」と考えていた物件でも、金利負担の増加が最後の引き金となってしまうかもしれません。
明らかに家賃収入が経費を下回っていたり、空室率が高く改善の見込みが薄いなら、この段階で「損切り売却」も検討してみてください。もし複数の物件を所有しているなら、一部の赤字物件を売却することで、他の優良物件への投資余力を確保できる可能性もあります。
冷静な判断で損切りのタイミングを見極めれば、リスクの高い金利上昇の局面でも不動産投資が成功に近づくでしょう。
ポイント⑤金利を抑えやすいのはアパートよりもマンション
一般的に、鉄筋コンクリート造のマンションは、木造アパートと比べて融資条件が有利になる傾向があります。マンションのほうが有利になる、主な理由は以下のとおりです。
- 担保評価が高くなりやすい
- 需要が高く売却しやすい
- 法定耐用年数が長く資産価値も維持しやすい
つまり、金融機関は「アパートよりマンションのほうが、リスクが低い」と考えているため、金利が下がる傾向があります。アパートにも利回りが高くなりやすいメリットはあるので「絶対にアパートがダメ」というわけではありません。しかし、事実としてマンションが有利になりやすい点は押さえておきましょう。
ポイント⑥不動産価格が下がっても、一括購入での投資は待ったほうが良い
不動産投資の大きな魅力は、少額の自己資金で高額な物件を購入できる「レバレッジ効果」にあります。そのため、たとえ不動産価格が下落傾向にあっても、すぐに一括購入を選択するのは得策とはいえません。
「金利が高くてもキャッシュフローが黒字」の物件を複数見つけて運用するほうが、安定性とトータルのリターンは大きくなる傾向にあります。ただし、金利上昇により返済負担が増えることは事実のため、無理のない返済計画を立てることを念頭に置きましょう。
当社では、この金利上昇の時代でも不動産投資を成功させ、使えるお金を増やすためのサポートをいたします。これまでにもさまざまな局面で投資を成功に導いてきた、専門の不動産投資コンサルタントへの無料相談をお気軽にご利用ください。
続く日銀の利上げ、金利は今後また上がるのか？
最後に「今後の金利動向はどうなりそうか？」の予想をお伝えします。投資家にとって、将来の金利予測は投資方針を決める重要なポイントのひとつです。あくまで予想ではありますが、ひとつのケースとして考えておきましょう。
物価上昇と賃上げの動きに合わせ、金利もゆるやかに上がっていく見込み
今後も、日銀は物価の安定と経済の成長バランスを見ながら、慎重に金利を上げていく姿勢です。日銀によれば物価上昇率は2025年が2%半ば程度、2026年が約2％と予想されています。
この予想のとおりに推移すれば、「半年に0.25％程度」の金利上昇が続く可能性が高いでしょう。一方で、消費活動の低迷で経済に大打撃を与えるリスクがあることから、急激な利上げの可能性は低いと考えられます。
次の利上げは半年後の2025年7月頃？2025年度も2回程度の利上げ予想
「半年に1回ペースの利上げ」があると考えれば、次回の利上げは2025年7月頃との予想がつきます。その後も半年程度の間隔を空けながら、年2回程度のペースで0.25％程度の利上げが継続される可能性が高いです。
このペースを前提とすると、2026年度初までに政策金利は1%程度まで上昇する見込みとなります。不動産投資ローンの金利も、これに乗じて少しずつ上がっていくでしょう。
繰り返しますが、これはあくまでも現時点での予想です。とくに昨今話題に上がる「トランプ政権」の動向をはじめ、情勢の変化によって大きく変わる可能性もあることには注意してください。
まとめ
日銀の利上げに伴い、不動産投資市場は大きな転換期を迎えています。特に変動金利でローンを組んでいる投資家にとって、返済負担の増加は避けられない状況となりました。
しかし、この利上げは必ずしもマイナスの影響ばかりを生むわけではありません。家賃相場の上昇傾向や、一部エリアでの不動産価格上昇など、新たなチャンスも生まれています。
金利が上昇する現代における不動産投資は、これまで以上に慎重な判断と綿密な戦略が求められるでしょう。市場環境の変化を冷静に分析することで、安定的な投資収益を確保することができるはずです。
当社では経験豊富な不動産投資コンサルタントが、金利上昇時代における投資戦略のアドバイスを提供しています。「金利が上がっても手取りが増えるなら不動産投資をはじめてみたい」「今持っている物件をどう運用すべきか迷っている」という方は、お気軽に無料相談をご利用ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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