東京都の転入超過が6.8万人に！東京一極集中で不動産投資にまたチャンス到来
- 更新：
- 2024/02/09
「東京都の転入超過が6.8万人に増えた」と話題になっています。かねてから「東京一極集中」の動きは進んでいましたが、コロナ禍の終わりに伴ってさらに東京流入が加速していくのはほぼ間違いないでしょう。
そこで今回は東京都（東京圏）の転入超過の現状から、この転入超過が起きる理由について詳細にまとめました。また不動産会社である当社の目線から、この転入超過が不動産市場に及ぼす影響についても解説します。市場動向をチェックしておきたい人や、不動産投資のチャンスをモノにしてお金を増やしたい人は必見です。
東京都の転入超過が6.8万人まで増加！進む「東京一極集中」
先述したように、東京都の転入超過が6.8万人まで増加しました。「東京一極集中」の動きがより活発になってきています。東京圏の転入超過の推移や、東京以外の道府県との比較などを詳しく見ていきましょう。
東京圏の転入超過はほぼコロナ前の水準に
東京都を含む東京圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の転入超過は、ほぼコロナ前の水準に戻ったといえます。総務省の資料によれば、コロナ前の2020年頃まで、もっとも人の移動が増える3月の転入超過数は7万人前後でした（水色の棒グラフ）。2021年・2022年と一時は転入超過数が落ち着きましたが、2023年にほとんど同じ高さのグラフに戻ったのが分かるでしょう。
コロナ禍で転入超過が一時的に減ったのは、テレワークや大学のオンライン授業の普及が主な理由と考えられています。コロナの5類移行によりテレワーク等の必然性がなくなったため、就職・進学で東京圏へ移住する人が増えた格好です。
他の道府県と比較すると一目で分かる「東京一極集中」
東京都の転入超過は、他の道府県と比較したグラフを見ると一目で分かります。下記は2022年・2023年の都道府県別転入超過数のグラフですが、東京都だけ明らかに棒の長さが飛びぬけているのが分かるでしょう。
2022年までは神奈川県・埼玉県の転入超過数も東京都に近い数字となっていますが、2023年で倍以上差がつきました。また下方向にグラフが伸びている道府県は「転出超過（マイナス）」であることから、相当多くの人が地方から東京都に転入していると読み取れます。
転入超過数トップはやはり「東京23区」
転入超過数のトップとなっているのは、やはり東京23区（東京都特別区部）です。2023年の数字を見ると、2位の大阪市の転入超過数が12,966人なのに対し、東京23区は53,899人。実に大阪市全体の転入数の4倍以上の人が、東京に流入してきていることが分かります。
参考総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告2023年（令和5年）結果」
詳しくはこのあと解説しますが、主に大学や就職先を求める若者や所得格差に耐えられなくなった地方民が東京へ転入していると推察できます。続いて転入の傾向や原因を紐解いていきましょう。
東京都への転入超過はなぜ起きている？転入の傾向や原因を解説
東京への転入超過について、下記5つの視点から解説します。
- 「女性の定着」の傾向が強い
- 若者の「都会への憧れ」が大きく反映されている
- 大学・就職先も「東京一極集中」が進む
- 所得格差で地方の生活に未来を見出せない人もいる
- 今後も「緩やかに転入超過が続く」と予想される
転入の傾向や原因、今後の予想まで詳しく見ていきましょう。
「女性の定着」の傾向が強い
どうやら東京圏に転入してきた人のうち、女性は男性よりも定着する傾向が強いようです。下記は2013年 ～ 2017年の東京圏の転入超過数を男女別に表したグラフですが、いずれも女性の方が多いと分かります。
総務省統計局の最新統計を見ても、2023年の東京都の転入超過数は男性が31,265人、女性が37,020人となっており、女性が約6,000人も多く転入してきていました。
参考総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告2023年（令和5年）結果」（第1表）
「なぜ女性の転入が多いのか」という問いに対する明確な答えは出ていませんが、おそらく「地方に女性が働きたい職場がない」のがひとつの原因ではないかと考えられます。筆者の出身地である岩手県を一例に挙げると、家庭を持った女性が働きやすいフレックスタイム・時短勤務などの制度を導入している中小企業の求人はほとんどありません。
また岩手県の高卒者向け求人は建設業や製造業などの現場職が中心で、女性の多くが希望するオフィスワーク・IT・クリエイティブ系（※1）のものはそれぞれ500件以下（※2）と明らかに狭き門です。希望職種での就職が見込めず、地方の女性はより求人が豊富な東京をはじめとする都市部を目指すのではないでしょうか。
※1参考：人事オンライン
※2参考：厚生労働省岩手労働局「令和4年3月新規高等学校卒業予定者対象求人受理状況（令和3年8月）」
若者の「都会への憧れ」が大きく反映されている
若者が「キラキラした都会」に憧れるのも、東京都の転入超過数に反映されていると考えられます。東京圏の年齢5歳ごとの転入超過数を見ると、15歳 ～ 29歳の年代が明らかに多いです。
昨今ではSNSなどの文化が急速に発展したこともあり、若者が「東京の街」を目にする機会も増えました。またアニメ・ゲームやアイドルのイベントなど、若者が好むコンテンツも多くは東京に集中しています。若者が「東京への憧れ」を抱くのは必然といえるでしょう。
大学・就職先も「東京一極集中」が進む
若者が東京に多く集まる理由として、大学や就職先についても「東京一極集中」が進んでいることが考えられます。たとえば令和5年度時点の都道府県別の大学数を見てみると、全国で810校ある大学のうち144校が東京にあります。同じく令和5年度の入学者数を見ると、合計が632,902人に対し、東京都は157,086人。実に「大学生の約4人に1人」は東京にいることが分かりました。
これだけ東京に大学が集中していれば、もはや若者が東京に集まるのも必然といえます。「大学の地方分散」が起きない限り、若者の東京転入は止まらないでしょう。とはいえ人口減や交通インフラの不足などが原因で、大学を地方に分散させるのは現実的に困難です。
所得格差で地方の生活に未来を見出せない人もいる
東京都と他の道府県では、とてつもない所得格差が生まれています。内閣府が公開する資料を見ると、令和2年度の1人あたり県民所得は東京都が521万円なのに対し、400万円を超えている道府県は1つもありません。
参考内閣府「県民経済計算（平成23年度 - 令和2年度）」（1人当たり県民所得・Excelファイル）
同資料を詳しく見ると、東北や九州の県と東京都では2倍以上の所得差があります。「所得格差のせいで地方の生活に未来が見えない」と考え、東京に働き口を求めて転入するのも無理のない話です。
今後も「緩やかに転入超過が続く」と予想される
東京都への転入超過は、今後も緩やかに続いていくでしょう。少子化で出生数こそ減っているものの、大学や就職先の充実度を加味すると流入超過の傾向はおそらく変わりません。高齢化が進む地方では、今よりも働き口が減ってさらに多くの人が東京へ流れる可能性も考えられます。
政府が地方の財政を180度ひっくり返すような政策を打ち出さない限り、今後も「東京一極集中」は進みます。そうなる前提で人生設計や投資を進めたほうが良いかもしれません。
東京都への転入超過は引き続き「不動産投資のチャンス」になる！
東京都はもともと賃貸需要の高さによる家賃収入の安定性から、不動産投資に適したエリアとして人気がありました。2023年に東京都への転入超過傾向が復調したことにより、再度「不動産投資のチャンス」が訪れています。その理由や投資のポイントを見ていきましょう。
需要が高いほど空室リスクは下がり、家賃相場や不動産価格は上がる
一般に賃貸需要が高いほど空室が発生するリスクは下がり、家賃相場や不動産の価格は上がっていきます。転入超過となっている東京都では賃貸物件の供給が不足し、立地の良い物件から埋まっていくでしょう。
また供給が不足するということは、新しいマンションやアパートも建てられるということ。こうした開発が進めば、地価や物件価格の相場もあわせて上がっていきます。
「早めの購入」をするほど恩恵を受けられる確率がアップ
先ほど解説したとおり、転入超過傾向の東京都では地価や物件価格の相場が上がってくると予想されます。つまり下記2つのことが分かるでしょう。
- 早く買わないと必要な資金が多くなる
- 早く買えば資産が増える
要するに、早めに購入すればするほど恩恵を受けられる確率が大幅にアップするということ。老後2,000万円問題クリアのために資産形成をしたい人、直近の手取りを増やしていきたい人は、早期に不動産投資を検討するのがおすすめです。
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「駅近」「買い物に便利」「治安の良さ」が物件選びのポイント
いくら転入超過傾向で空室リスクが低い東京都とはいえ、やみくもに物件を選べばいいわけではありません。安定した収益を得るためには、しっかりと入居希望者のニーズを押さえた物件選びが重要です。
たとえば株式会社グローバル・リンク・マネジメントによる調査では、東京都へ転入する20 ～ 24歳の女性は「駅の近さ」「買い物の便利さ」「治安の良さ」などを重視していると分かりました。
引用PRTIMES
こうした条件をクリアしたうえで、相場とかけ離れることのない家賃設定をすることが重要となります。「宝の持ち腐れ」とならないよう、ニーズの見込める物件を選びましょう。正しい物件選びができるか不安な方は、当社で無料相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
大阪・横浜・札幌も転入超過で不動産投資のチャンス
東京都以外にも、大阪・横浜・札幌といった都市で不動産投資のチャンスを迎えています。下記のとおり、東京都ほどではないものの転入超過傾向となっているためです。
| 都市名 | 転入超過数（2022年） | 転入超過数（2023年） |
|---|---|---|
| 大阪市 | 9,103 | 12,966 |
| 横浜市 | 8,426 | 9,731 |
| 札幌市 | 8,913 | 8,933 |
参考総務省「住民基本台帳人口移動報告2023年（令和5年）結果」
また上記3都市の共通点として、主要なエリアで大規模な再開発が進んでいます。再開発は地価や不動産価格が上がる、投資家にとっての「ボーナスタイム」となる可能性が高いです。また東京都よりも物件価格が安く、手を出しやすいのもひとつの魅力といえます。
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まとめ
東京都への転入超過が6.8万人に増え、コロナ前の高水準に戻りつつあります。都会への憧れや大学・就職先の豊富さ、所得格差から東京都への転入を目指す若者が多いようです。少子化こそ進んでいるものの、この転入超過の傾向はこれからも続くと考えられます。
この東京都への転入超過の動きは、不動産投資のチャンスです。「転入超過 ＝ 物件の需要アップ」となるため、空室のリスクは下がり地価や物件価格は押し上げられます。早めに購入するほど恩恵を受けられる確率が上がるため、手取りを増やしたい人や老後が不安な人はぜひ今すぐに不動産投資を検討しましょう。
当社ではお客様の要望に寄り添ったご提案をいたします。みなさんに不利な物件を勧めることは絶対にいたしませんので、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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