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サブリース新法で何が変わった?不動産投資家が抑えておきたい3つのポイント

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産管理会社などがオーナーさまの物件を借り上げ、一定の家賃収入額を保証するサブリースですが、空室でも家賃が保証されること、入居者・建物の管理などの煩雑な業務をすべて業者に代行してもらえることなどのメリットもあり、多くのオーナーが利用しています。

しかし一方で、サブリースに対する法規制が不十分なこともあり、オーナー(消費者)が一方的に不利な契約を結ばされてしまうといった事例も散見されます。

こういった状態の是正を目的に、2020年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(サブリース新法)」が交付され、同年12月に施行されることとなりました。

この記事では、新たに制定されたサブリース新法について、特にオーナー様が知っておくべきサブリース業者に対する規制ついて解説します。

新法の内容と変更点について適切に把握していただき、スムーズに対応できるようにしておきましょう。

抑えておきたい3つのポイント

ポイントは以下の通りです。

  1. 2020年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が制定され、同法のサブリースに関連する措置(サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置)が20年12月15日に先行して施行された
  2. 新法制定・施行の背景として、オーナーに十分な説明がないままサブリース業者に有利な契約が結ばれてしまい、想定外の損失を被るという事態が多発したため
  3. サブリース新法では新たに、同法で規制される対象が明確化されたことに加えて、
    ①誇大広告の禁止
    ②不当な勧誘の禁止
    ③重要事項説明の義務化
    などが明文化されたことで、オーナー(消費者)への告知義務が強化された

サブリース新法制定・施行の背景

まずは、サブリース新法が制定・施行された背景について解説していきます。

サブリースとは何か?

すでにご存知の方も多いとは思いますが、サブリースはオーナーが所有する不動産をサブリース業などを営む不動産管理会社が借り受け、その物件を入居者に貸し出して賃料収入をシェアする仕組みです。

通常のサブリースの場合、家賃は保証されていることが一般的で、仮に全室空室になったとしてもオーナーには一定の賃料収入が保証されますので、空室リスクや家賃滞納リスクを考える必要が無いことがメリットです。

また、借り上げ期間中の入居者および建物の管理などは、すべて不動産管理会社が行いますので、煩雑な作業から開放されることも大きなメリットと言えます。

その一方で、サブリースに対する法規制が十分でなかったこともあり、管理会社による一方的な支払い額の減額や契約の解除などを可能とする条項が契約の中に盛り込まれてしまっているなどのケースがあり、オーナー(消費者)が不利益を被る潜在的なリスクがあることが問題視されていました。

社会問題化した「かぼちゃの馬車」問題

「かぼちゃの馬車」問題は、(株)スマートデイズが事業展開していた女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」に関するサブリース契約において、複数の不動産投資家が負債を抱えて自己破産したことが問題視された問題です。

スマートデイズは投資家に対して、「頭金無しで投資可能」「年8%以上の高利回り」を訴求し、投資家・物件の数を増加させていました。

しかしいざ蓋を開けてみると、シェアハウスの入居者は思うように集まらず、赤字が続いたことで(株)スマートデイズは経営破綻し、投資家には多額の負債のみが残るという結果となりました。

知識が乏しく経験の浅い投資家にリスクが少ない(小さい)投資商品であると誤認させたことなどがマスコミを中心に取り上げられ、社会問題化したことを記憶されている方も多いのではないでしょうか。

この事件の背景は、サブリース業者と銀行・建設会社との関係性などのさまざまな問題点をはらんでいますが、ポイントはサブリース業者がオーナーに対して十分な告知義務を果たしていなかったことにあると言えるでしょう。

サブリース事業者に対する規制

こういった背景を受けて、2020年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が制定され、同法のサブリースに関連する措置(サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置)が20年12月15日に先行して施行となりました。

次に、このサブリースに関連する措置(サブリース新法)によって何が変わるかについて解説していきます。

規制の対象

サブリース新法では、「サブリース業者がマスターリース契約の締結について勧誘を行わせる者」を勧誘者と規定し、当ガイドラインにおける規制の対象としました。

勧誘者は、サブリース業者はもとより、建設会社や金融機関や勧誘の委託を受けた個人なども該当する場合があり、その勧誘者が適切ではない勧誘を行った場合には、勧誘者当人のみならず、依頼したサブリース業者も罰則の対象となることが定められています。

規制の内容

規制内容を確認しましょう。

①誇大広告の禁止

かぼちゃの馬車で行われていた「年8%以上の利回り」といった、実際よりも優良であると見せかけて誤認させる「誇大広告」や虚偽内容を記載した「虚偽広告」は禁止事項となりました。

国交省のガイドラインでは、誇大広告を禁じている項目として以下のようなものを挙げています。

  • オーナーに支払う家賃額とその条件
  • 物件の管理内容と費用負担
  • マスターリース契約を解除する条件

サブリース広告でよく使われる「家賃保証」「空室保証」などは、当該文言に注意書きで「借地借家法の規定によって減額される可能性がある」旨の表示をするなど、広告主に対して正確な表示による情報提供を求めています。

②不当な勧誘の禁止

不当勧誘とは、サブリースの勧誘にあたって、オーナーの判断に影響を与えるような重要事項の説明をしない、または事実と異なる内容を伝えることを禁止しています。

具体的には、家賃減額リスクや契約期間中のサブリース業者側からの契約解除の可能性など、オーナーにとってデメリットになりうる内容を伝えず、サブリース業者のメリットのみを伝えるなどのケースがこれに該当します。

誇大広告の禁止・不当な勧誘の禁止のいずれも、サブリース業者が自社に都合の良いことだけしか伝えないことを規制した内容となっています。

③重要事項説明の義務化

サブリース契約の締結前に、リスク事項を書面に記載して説明することが義務付けられました。

国交省のガイドラインに定められた重要事項として記載すべき項目は以下の通りです。

マスターリース契約の家賃の額およびその他賃貸に関する条件

サブリース業者からオーナーに支払われる家賃の額、支払期日などの支払いに関連する詳細、および家賃が減額される可能性に関する記載・説明

契約期間および更新・解除に関する事項

契約開始と終了の期日、契約期間の家賃が変動する可能性、契約更新・解除の方法や条件についての記載・説明

サブリース業者が行う賃貸住宅の管理内容と費用分担について

サブリース業者が行う物件管理の内容を具体的に記載・説明

まとめ

ここまで、新たに制定されたサブリース新法について、特にオーナー様が知っておくべきサブリース業者に対する規制ついて解説しました。

サブリース新法によって、オーナーを誤認させて自分たちに有利な契約を結ばせようとする悪徳サブリース業者は減少し、オーナーが契約のリスクを把握しやすくなったと言えそうです。

一方で、法規制が強化されたとはいえ、不動産の知識が十分ではないオーナーには、サブリース業者が正確にデメリットやリスクを伝えようとしていても、それらを正確に把握・理解できないリスクは依然として残ります。

法規制が強化された、不動産の専門家だから任せてしまえばいいといった考えではなく、オーナー自身の資産を自身で適切に運用し、守っていくという心構えが改めて問われているのかもしれません。

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