ユニゾホールディングスはなぜ倒産した?倒産理由や不動産投資に及ぼす影響を解説!
- 公開:
- 2024/06/25
ユニゾホールディングス(以下「ユニゾHD」)が2023年4月に民事再生法の適用を申請して倒産してから1年。2024年3月に再生計画案が成立し、同年5月にはユニゾHD系のホテル14軒の売却が発表されました。
ユニゾHDは東証1部(当時)に上場、ホテル事業だけでなく不動産事業でも順調に業績を伸ばしていた企業です。しかし、相次ぐTOB(株式公開買い付け)や新型コロナウイルス感染症の影響により業績が悪化し、倒産に至りました。
本記事では、ユニゾHDが倒産した理由を3つに分けて解説。さらに、大手の不動産会社であることから、倒産により不動産投資への影響があったのかを考察します。ユニゾHDの倒産理由を知りたい方、倒産が不動産投資へ及ぼした影響を知りたい方は最後までご一読ください。
- 目次
- ユニゾホールディングス(ユニゾHD)の沿革
- ユニゾホールディングスが倒産した3つの理由
- ユニゾホールディングス倒産による不動産投資への影響
- 不動産投資をこれから行う際に気を付けるべきポイント2選
- まとめ
ユニゾホールディングス(ユニゾHD)の沿革
ユニゾホールディングス(ユニゾHD)は、1977年に日本興業銀行(現みずほ銀行)系の不動産会社「常和興産」のビジネスホテル部門として設立されました。2015年には、ユニゾHDに改名。不動産事業やホテル運営、ゴルフ事業を展開していました。2009年に東証2部上場、2011年には東証1部上場。順調に業務を拡大していた矢先の2019年7月、株式会社エイチ・アイ・エスによるTOB(株式公開買い付け)が行われます。
ユニゾHDの株価は、TOBにより急騰。その後複数企業によるTOBが行われるも、いずれも決裂します。最終的には、日本初のEBO(従業員による買収)が実施され上場廃止。2023年4月26日には民事再生法を申請し、ユニゾHDは倒産となりました。
民事再生法の申請後は、日本産業推進機構グループとの間でスポンサー支援にかかる基本合意を締結。2024年3月6日には、再生計画案が成立しました。再生計画の中心は、KKR(米国投資ファンド)のグループ会社と3D Investment(シンガポールの資産運用会社)による支援です。同年5月7日、KKRは、買収したユニゾHD系ホテル14軒をマリオット・インターナショナルのブランドホテル「フォーポイント・エクスプレス・バイ・シェラトン」へリニューアルすることが発表されました。
ユニゾホールディングスが倒産した3つの理由
ユニゾHDが倒産した理由は、以下の3つです。
- ホテル部門の業績悪化
- 相次ぐTOBによる株価の急騰
- EBO資金調達先への約2千億円にのぼる返済
ここからは、ユニゾHDが倒産した理由を詳しく掘り下げていきます。
理由①:ホテル部門の業績悪化
ユニゾHDが倒産した1つ目の理由は、ホテル部門の業績悪化です。2020年、新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言が発出され、国民の行動が大きく制限されました。行動制限により旅行・ホテル業界は大きく減収。もちろん、ユニゾHDも例外ではありませんでした。
ユニゾHDは、業績悪化により経営の柱であったホテル事業の売却を開始。結果、格付けが下がることで信用も下がり、苦戦していた資金繰りがますます苦しくなります。資金繰りに困ったユニゾHDはオフィスビルの売却も開始。ホテル部門の業績悪化を契機に資金繰りが悪化した結果、経営が上手くいかず倒産に追い込まれたのです。
理由②:相次ぐTOBによる株価の急騰
ユニゾHD倒産の理由として、相次ぐTOB(株式公開買い付け)による株価の急騰も外せません。ユニゾHDは、株式会社エイチ・アイ・エス、アメリカの投資会社であるフォートレス・インベストメント・グループ(以下「フォートレス」と記載)など複数企業からのTOBを受けます。相次ぐTOBの結果、ユニゾHDの株価は1年足らずで2千円程度から6千円まで急騰しました。では、ユニゾHDのTOBについて、詳しく見ていきましょう。
エイチ・アイ・エスによる敵対的TOB
2019年7月、株式会社エイチ・アイ・エスは、ユニゾHDに対してTOBを仕掛けました。TOBには購入対象の経営陣の賛同を得た上で買い付けを行う「友好的TOB」と賛同を得られないまま買い付けを行う「敵対的TOB」があります。エイチ・アイ・エスが仕掛けたのは、後者の敵対的TOBです。
ユニゾHDはエイチ・アイ・エスの敵対的TOBに反発。ホワイトナイトとして、フォートレスにTOBを依頼しました。「ホワイトナイト」を直訳すると「白馬の騎士」です。敵対的TOBに対抗するため、TOBを仕掛けられた企業が友好的なTOBを起こすよう依頼した相手を指します。
フォートレスに対する不安とブラックストーンによるTOB
ユニゾHDのホワイトナイトとなったフォートレスは、エイチ・アイ・エス以上の価格でTOBを開始、エイチ・アイ・エスのTOBは失敗に終わりました。しかし、フォートレスのTOBも成立せず、ユニゾHDがEBOの募集を開始したのです。
ユニゾHDがフォートレスのTOBを成立させなかった理由は、次の2点。
- フォートレスがTOBを成立させた際に、現在の雇用が維持されるのか疑問を持ちはじめたこと
- ブラックストーン(アメリカの投資ファンド)がフォートレスの価格以上のTOBを持ちかけてきたこと
結果、ユニゾHDがEBOを行いつつ、ブラックストーンとフォートレスがTOBを行う状況となり、株価はどんどん上昇。2020年4月、ユニゾHDによるEBOが6千円で成立します。2019年にエイチ・アイ・エスがユニゾHDにTOBを行った際の株価は2千円。わずか1年足らずで、株価は3倍にはね上がったのです。
理由③:EBO資金調達先への約2千億円にのぼる返済
ユニゾHDをEBOにより買い付けたのは「株式会社チトセア投資」。ユニゾHDの社員により構成された企業です。EBOは「Employee Buy Out」の略で、自社従業員による企業買収を指します。
チトセア投資は、アメリカの投資ファンド「ローンスターグループ」から約2千億円を調達してEBOを実施。しかし、規定により、ユニゾHDとチトセア投資は、6か月後にEBO資金をローンスターグループに返済しなければいけません。ユニゾHDは、ローンスターグループへの返済金を不動産を売却して捻出。財務諸表には、チトセア投資への「短期貸付金」として約2千億円が計上されました。
相次ぐTOBにより株価が高額になり、外部から資金を借りなければEBOができなかったこと。そして、資金調達先への返済を速やかに行うために不動産を売却し、結果として経営資金が枯渇してしまったこと。この2点も、ユニゾHDが倒産に追い込まれた原因でした。
ユニゾホールディングス倒産による不動産投資への影響
不動産事業を営むユニゾHDが倒産して1年。個人の不動産投資にも影響はあったのでしょうか。本章では、想定された影響と実際の影響について解説します。
想定された影響
ユニゾHDの倒産により、不動産投資への融資が減少することが懸念されました。ユニゾHDは地方銀行から多く融資を受けていたことが理由です。株式会社東京商工リサーチの調査によると、ユニゾHDには以下の地方銀行が多く融資をしていました。
銀行名 | 本店所在地 | 融資額 | 順位 |
---|---|---|---|
神奈川県信用農業 | 横浜市・厚木市 | 47億円 | 3位 |
北國(ほっこく)銀行 | 金沢市 | 45億円 | 4位 |
西日本シティ銀行 | 福岡市 | 39億円 | 5位 |
東日本銀行 | 東京都中央区 | 37億円 | 6位 |
大阪府信用農業 | 大阪市 | 27億円 | 7位 |
大垣共立銀行 | 大垣市 | 26億円 | 8位 |
参考ユニゾHDの金融関係の債権者判明 | TSRデータインサイト
貸付額4位の北國銀行は、回収不能もしくは遅延の可能性を公表。他行でも、ユニゾHDの負債が貸し倒れとなることが懸念されていました。そして、ユニゾHD倒産の影響で、個人の不動産投資に対する融資も厳しくなるのではないか、との不安が出たのです。
融資実績と成約価格・件数から見る実際の影響
ユニゾHDの倒産は実際に不動産投資へ影響を及ぼしたのでしょうか。実際の融資実績と成約価格・件数に分けて、それぞれ考察します。
融資実績
国土交通省住宅局が毎年公表している「民間住宅ローンの実態に関する調査」に基づいて、実際の融資実績を見ていきましょう。
2024(令和6)年3月に発表された「民間住宅ローンの実態に関する調査」最新版によると、賃貸住宅の建設・購入にかかる融資(アパートローン)の新規貸出額は、ユニゾHDが倒産した2023(令和5)年も上昇しています。アパートローンは不動産投資ローンの一種です。保証会社がついており、融資条件や審査基準が決められているパッケージ型の不動産投資ローンとなります。
2023(令和5)年の貸付残高も、貸出額同様に上昇しています。
同調査では、銀行の種類別に貸付額を公表しています。ユニゾHDへの主な融資元である地方銀行における2022(令和4)年の年間貸付額は、8,485億円、2023(令和5)年は10,287億円でした。地方銀行の貸付額が増加していることからも、ユニゾHDの倒産は個人レベルの不動産投資には影響を及ぼしていないことがうかがえます。
成約件数と価格
次に、首都圏における中古マンションの成約件数と価格を見ていきましょう。公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の調査によると、2023年1月〜12月の首都圏中古マンションの成約件数は35,987件。前年比で1.6%の増加となっています。月ごとの件数推移は、下表の通り。ユニゾHDが倒産した4月と翌月5月は前年比が下がりましたが、以降は上昇傾向が見られます。
成約物件価格の平均は4,700万円(前年度比8.2%上昇)で、11年連続で上昇。価格については4月と5月に大きな影響は見られません。
では、中部圏での中古マンションの成約件数と価格推移を見ていきましょう。中部圏には、北國銀行がある石川県と、大垣共立銀行のある岐阜県が含まれます。中部圏では、ユニゾHDが倒産した4~6月期に前年同期比の成約件数が急落しました。
成約件数が急落した原因は、4月の成約件数です。東日本レインズの2023年12月度マーケットウォッチ(全国版)によると、以下4県で4月に激しい下落が見られました。
県名 | 前年比 |
---|---|
三重県 | -53.3% |
富山県 | -40% |
愛知県 | -12.4% |
岐阜県 | -10.4% |
貸付額8位の大垣共立銀行は岐阜県にあります。北國銀行のある石川県も-5%の下落。つまり、岐阜県と石川県の周辺地域である中部圏では、ユニゾHD倒産の影響を受けた可能性があります。ただし、愛知県以外は元々の売買母数が少ない地域のため、売買比率が上下動しがちです。参考程度に見ておきましょう。
成約価格については、首都圏、中部ともに上昇傾向。高い価格がつく人気物件は、件数の減少にかかわらず売買されていることがうかがえます。
不動産投資をこれから行う際に気を付けるべきポイント2選
最後に、不動産投資をこれから行う際に気を付けるべきポイントを2つ紹介します。
- 融資が下りやすい物件を選ぶ
- 信頼できる不動産仲介業者を選ぶ
ユニゾHDのように、不動産経営を行う大企業が倒産する可能性はこの先もゼロではありません。大企業が倒産しても影響を受けないよう、本記事で紹介するポイントを押さえて不動産投資を行いましょう。
ポイント①:融資が下りやすい物件を選ぶ
不動産投資をこれから行う際は、融資が下りやすい物件を選びます。安定して家賃収入を見込める物件は、融資が下りやすくなるからです。金融機関側の視点で見ると、利益が見込める物件に融資を行うことで利息による利益を上げられます。買い主、金融機関それぞれにメリットがあることから、安定した家賃収入により利益が見込める物件ほど融資が下りやすくなるのです。
安定した家賃収入が見込めるのは、入居者に人気がある駅近で築年数が浅い物件になります。築年数が高めでも、駅近でメンテナンスがきちんとしてある物件もおすすめです。利回りが高い物件も、利益を上げやすいとされています。
ポイント②:信頼できる仲介業者を選ぶ
不動産投資では、信頼できる仲介業者と取引を行うことも大切です。中には、自分たちの利益を優先するあまり、お客様に物件を強引に購入させる仲介業者も存在します。悪質な仲介業者と関わらないためにも、下記の観点を参考にして、信頼できる仲介業者を選びましょう。
- ある程度の規模や業歴があるか
- デメリットやリスクを正直に伝えているか
- 営業マンに熱意があるか
- 提携先が少なくないか
不動産投資は、売る側も買う側も幸せになるのが本来の姿です。当社では、10年後にいただく「ありがとう」を目指して、中立の立場から投資家目線でのアドバイスを行っております。お話を伺ったうえで「今回はやめた方が良い」と判断した場合、無理に営業や勧誘はせず、難しい旨を正直にお伝えします。仲介業者を選ぶ際は、選択肢の一つに当社も加えていただけましたら幸いです。
まとめ
ユニゾHDが倒産した理由は、不動産事業とは別のところにありました。ユニゾHDは個人向け物件を持っていなかったこともあり、個人レベルでの不動産投資にはそれほど影響を与えませんでした。しかし、この先個人向け物件を持つ企業が倒産した場合、不動産投資に影響が出ることは大いに考えられます。
不動産投資の基本は「入居者に人気の物件を購入して家賃家賃を受け取り、購入時以上の価格で売却する」こと。どんなに影響が出た場合でも、基本は同じです。当社では、不動産投資の基本に忠実な入居希望者が多い物件を扱っています。ユニゾHDのような大企業が倒産した場合にどう動くべきかなども、豊富な経験に基づいてアドバイスが可能です。
「大企業の倒産があっても動じないようにするにはどうすればいいか」「どのような物件を選ぶべきか」など、不動産投資についての不安がある場合は、一度無料相談をご活用いただければ幸いです。経験豊富なコンサルタントが、中立的な立場でアドバイスさせていただきます。
この記事の執筆: 堀乃けいか
プロフィール:法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験(経済学部経営法学科出身)から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定(日本語文書処理技能検定)1級、FP2級など。
ブログ等:堀乃けいか