世界の機関投資家による不動産投資は、ここ数年高い水準を維持しています。しばらくはこの傾向が続くものとみられ、物件タイプやエリアによっては、不動産投資のチャンスを迎えている状況です。

そこで今回は、グローバルな機関投資家の不動産投資動向と、それが日本の不動産市場や一般投資家に与える影響を解説します。「直近の市場動向が知りたい」「投資のチャンスがどこにあるか探している」という方は要チェックです。

• 目次
• 世界の機関投資家における不動産への資産配分の現状
  • 2024年の不動産目標配分は、2013年比で約20％以上増加
  • 2024年には株式等が好調で「分母効果」により不動産への配分が不足状態に
  • 不動産投資信託（REIT）への資産配分も積極姿勢
  • 2025年の目標資産配分は0.1％の引き下げ見込み
• 世界の機関投資家は日本の不動産も積極的に取引している
  • 2023年：シンガポールの機関投資家が物流・観光施設を中心に4,500億円以上の投資
  • 2024年12月：米ブラックストーン社が「東京ガーデンテラス紀尾井町」を4,000億円で取得と発表
• 機関投資家の不動産投資比率上昇による日本の不動産市場への影響
  • 取引量の増加による物件価格や賃料の維持・向上
  • 流動性重視による既存物件の需要増加
  • 不動産市場の二極化
• 機関投資家の不動産投資比率上昇が一般投資家にもたらす影響
  • 直近数年間はREIT市場の活性化が目立ちそう
  • 投資割合が高いオフィス市場は成長の見込みあり
  • 「流動性が高い都心部の物件」は物件価格アップの可能性大
• まとめ

世界の機関投資家における不動産への資産配分の現状

多様な資産に投資している機関投資家。そのなかで不動産への配分はどのような状況でしょうか。最新の調査データから見えてくるトレンドを紹介します。

2024年の不動産目標配分は、2013年比で約20％以上増加

米国のHodes Weill&Associatesが発表した「INSTITUTIONAL REAL ESTATE ALLOCATIONS MONITOR（不動産配分モニター）」によると、機関投資家の不動産への目標配分は上昇傾向が続いています。2024年の目標配分は10.8％で、2013年比で約20％増加しました。

参考Hodes Weill&Associates「INSTITUTIONAL REAL ESTATE ALLOCATIONS MONITOR」

ここ10年ほどで、機関投資家にとって不動産が単なる「株式などの代替投資先」ではなく、ポートフォリオの中核をなす資産へと進化したことが分かります。インフレヘッジや安定した賃料収入を求めて、不動産への配分を積極的に高めている傾向がうかがえるでしょう。

2024年には株式等が好調で「分母効果」により不動産への配分が不足状態に

一方で注目されているのが、機関投資家の実質的な不動産の保有量が目標値を下回っていることです。不動産が「過剰配分（＝持ちすぎ）」となっている機関投資家は、2024年時点で27％。2023年の39％から減少しています。

参考Hodes Weill&Associates「INSTITUTIONAL REAL ESTATE ALLOCATIONS MONITOR」

この乖離の主な原因は「分母効果」と呼ばれる現象です。2023年から2024年にかけて株式市場が好調だったため、ポートフォリオの総資産価値が増加しました。その結果、あまり恩恵を受けなかった不動産の実際の配分比率が相対的に低下したのです。多くの機関投資家は、この「不足分」を埋めるために、不動産投資を増加させようとしています。

不動産投資信託（REIT）への資産配分も積極姿勢

2023年以降、実物不動産だけでなく不動産投資信託（REIT）への資産配分も増加傾向です。39％と非常に高い割合の機関投資家が、REITへの積極的な投資を進めています。

参考Hodes Weill&Associates「INSTITUTIONAL REAL ESTATE ALLOCATIONS MONITOR」

また、こちらは日本国内のデータですが、2024年時点で不動産に投資している機関投資家は94.9％。そのうち、実物不動産に投資しているのは37.0％にとどまります。一方で「上場JREIT」や「国内私募REIT」のような、REIT分野に投資しているのは7割近くまで到達している状況です。

「投資を検討中」「今後も投資を検討する可能性がある」層も多く、今後もREITの伸びは進みそうです。不動産の直接保有よりも流動性が高いREITは、機関投資家にとって魅力的な選択肢となっています。

2025年の目標資産配分は0.1％の引き下げ見込み

2025年の不動産目標配分は、わずかながら縮小の動きも見られます。2024年機関投資家向け不動産配分モニターによれば、機関投資家は今後12ヶ月間で目標配分を約0.1％引き下げるとの予想です。

参考Hodes Weill&Associates「INSTITUTIONAL REAL ESTATE ALLOCATIONS MONITOR」

しかし全体としては、目標配分は2013年以来で約20%もの増加となっています。高金利・インフレなど市場の不安定化が続く中、安定度の高い不動産への注目はしばらく継続されるでしょう。

世界の機関投資家は日本の不動産も積極的に取引している

世界の機関投資家による日本の不動産市場への投資も活発化しています。2023年～2024年には複数の大型取引があり、市場に大きなインパクトを与えました。2つの事例を紹介します。

2023年：シンガポールの機関投資家が物流・観光施設を中心に4,500億円以上の投資

2023年にはシンガポールの証券会社をはじめとする機関投資家が、日本不動産市場で積極的な動きを見せました。物流施設やホテルなどの観光関連不動産を中心に、合計で4,500億円超の投資が行われています。シンガポールのGICなどの政府系投資ファンドやキャピタランド（CLI）などの投資会社は、日本の観光回復と物流需要の拡大を見込み、大規模な資金を投じているのです。

また2025年には、キャピタランドがデータセンター開発のための大規模用地を大阪で取得した事例もみられます。この背景には、日本の不動産が世界的に見て安定した収益源とみなされていることが挙げられるでしょう。

参考PRTIMES「キャピタランド・インベストメント、日本初のデータセンター開発でグローバルポートフォリオを拡大」

2024年12月：米ブラックストーン社が「東京ガーデンテラス紀尾井町」を4,000億円で取得と発表

2024年の不動産市場でもっとも注目された取引のひとつが、米国の大手ブラックストーン社による大型オフィス「東京ガーデンテラス紀尾井町」の取得です。CBREのレポートによると、この取引は約4,000億円という巨額のものでした。

この取引から、海外投資家が日本の高品質なオフィス不動産に強い関心を持っていることを示しています。実際、CBREの2024年第4四半期のレポートでは、オフィス市場の投資額が対前年同期（2023年第4四半期）比で2.1倍となりました。

新型コロナウィルスの影響も落ち着き、「出社回帰」の動きから日本のオフィス需要は回復傾向です。海外機関投資家によるオフィスの取得も、しばらく積極姿勢が続くのではないかとみられます。

機関投資家の不動産投資比率上昇による日本の不動産市場への影響

機関投資家による不動産投資の増加は、日本の不動産市場にもさまざまな影響を与えています。主な影響をチェックしていきましょう。

取引量の増加による物件価格や賃料の維持・向上

機関投資家からの資金流入は、物件の取引量を増加させ、価格の維持・上昇に寄与します。CBREのデータによれば、2024年通年の日本への不動産投資額は4.66兆円と、2023年の3.96兆円を18％上回り、2014年以来10年振りの高水準となりました。

参考CBRE「2024年投資額は4.7兆円、10年ぶりの高水準　海外投資家も積極的な投資姿勢に」

この活発な取引が不動産価格を下支えし、結果として賃料水準の維持や上昇につながります。とくに需要のある都心部の物件は、今後も安定した成長傾向を見せる可能性が高いです。

流動性重視による既存物件の需要増加

不動産証券化協会の調査では、機関投資家が不動産投資への全般的な課題として「流動性が低い」ことをもっとも重視していることがわかります。一般機関投資家の42.1％が、流動性の低さを課題として挙げました。

参考不動産証券化協会「不動産証券化商品への投資比率は増加／ARES」

機関投資家の多くがREITへの投資に移行しているのも、この流動性への懸念が反映されたものとみられます。実物不動産についても、すでに収益を生み出している既存物件への投資を優先する傾向です。新規開発案件よりも運用実績のある物件、とくに立地条件が良く入居が安定している物件への需要が高まっていくでしょう。

不動産市場の二極化

機関投資家の投資行動は、不動産市場の二極化をもたらしています。高品質・好立地で流動性が高い物件に投資が集中し、そうでない物件との格差が拡大してしまうのです。

この結果、優良物件と標準以下の物件との間で価格や賃料の格差が拡大しています。東京、大阪などの主要都市の中心部にある高品質オフィスビルや商業施設の多くは、今後も比較的堅調な価格上昇を示す可能性が高いでしょう。一方で地方や郊外の物件では、これまで以上に価格が下落するケースが多くなるとみられます。

機関投資家の不動産投資比率上昇が一般投資家にもたらす影響

さて、気になるのが一般投資家への影響です。機関投資家の動向がもたらす投資家への影響や、それによる投資チャンスを確認していきましょう。

直近数年間はREIT市場の活性化が目立ちそう

前述のとおり、機関投資家が実物不動産だけでなく不動産投資信託（REIT）に積極投資する傾向がみられます。この傾向は今後も続く見通しで、REIT市場の活性化につながるでしょう。

一般投資家にとっては、機関投資家の資金流入によるREIT価格の上昇や分配金の安定化といったメリットが期待できます。また、新規上場や既存REITの物件取得拡大など、市場の拡大も見込まれるでしょう。REITに手を出すなら今かもしれません。

投資割合が高いオフィス市場は成長の見込みあり

「出社回帰」「ハイブリッドワークの定着」といった要因により、日本のオフィス需要は大きな回復を見せています。そして、従業員の満足度向上や組織文化の醸成を目的として、企業がなるべく質の高いオフィスを求めるケースが増えてきました。結果として、都心部を中心に優良オフィスが空室率低下や賃料上昇の傾向を見せています。

そして前述のとおり、2024年第4四半期におけるオフィス市場の投資額が対前年同期比2.1倍と伸びており、しばらくは機関投資家がオフィスへの積極投資を続ける見込みです。オフィス市場への不動産投資は、ひとつのチャンスを迎えているといえるでしょう。

「流動性が高い都心部の物件」は物件価格アップの可能性大

機関投資家がターゲットとしている流動性の高い都心部の物件は、今後も積極的な資金流入が見込まれます。資金流入は不動産市場を活性化させ、物件価格の押し上げを引き起こす可能性が高いです。

とくにオフィスや商業施設が機関投資家のメインターゲットですが、相乗的に周辺のマンションや住宅にも好影響を与える可能性があります。一般投資家にとっては、都心部の優良物件や、それに近接するエリアのマンション等に投資することで、この恩恵を受けられる可能性があるでしょう。

当社では「東京23区」「大阪」といった都心部の中古区分マンション情報を多数保有しています。今後、価格アップの可能性が高いエリアの物件情報も豊富です。無料会員登録で非公開の優良物件情報が見られるので、まずはお気軽にチェックしてみてください。

まとめ

世界の機関投資家による不動産投資は高水準を維持しており、この傾向は今後もしばらく続く見通しです。とくにオフィス・商業施設や不動産投資信託（REIT）への資金流入が顕著ですが、一般投資家が手を出しやすい都心部の中古区分マンションなどもプラスの影響を受ける可能性が高いでしょう。

機関投資家の動向を踏まえると、現在は都心部の優良不動産に投資する絶好のタイミングといえるかもしれません。とくに「東京23区」「大阪」などの主要都市の中古区分マンションは、今後の価格上昇が期待できる投資先として注目されています。

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