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タワーマンション、通称タワマンはやばい!?その光と闇を徹底解説!

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近年、高所得者や資産家、外国人投資家から人気を博してきたタワーマンション、通称『タワマン』。きらびやかな街にたたずむその姿が、社会での成功の証として考える人も多く、雑誌でのタワマン特集などが組まれるくらいの注目がされてきました。

一方で、タワマン人気が過熱する中、様々なデメリットや危険性が徐々に指摘され始めているのも事実です。特に、自然災害に対する脆弱性や、膨大な維持費、マンション内での格差など、看過できない問題点が出てきました。

そこで、本記事ではまず、なぜタワーマンションが人気なのか、どういった機能を有しているのかなど、光の面に焦点を当てたのち、ここ最近叫ばれているタワマンの影の部分についてもできる限り説明をしていきたいと思います。

憧れの『タワーマンション』

日本のタワーマンションの歴史は、それほど長いものでは有りません。日本初のタワーマンションは1976年に住友不動産によって建設された『与野ハウス(埼玉県与野市)』で、高さ66m、22階建て、総戸数463個の大規模な分譲マンションでした。

与野ハウス 1976年築(2007年08月10日撮影)

与野ハウス 1976年築

引用:BLUE STYEL COM

その後、1990年代からタワーマンション熱が過熱し始め、今では、東京23区だけでも棟数408、総戸数132,883戸(2018年10月31日現在)という恐るべき数のタワマンが林立しています。
引用:東京カンテイ タワーマンションのストック数(首都圏)

その豪勢な見た目に、多くの人々がタワーマンションを「憧れの的」とし、成功の証として考える風潮が出てきました。実際、タワーマンションには多くの高所得者や資産家、芸能人が居住していると言います。

また、見た目だけでなく機能性や利便性の点でも、ホテルと同様かそれ以上のメリットがあると言われます。以下に、その具体例をいくつか並べてみたいと思います。

メリット①:眺望が抜群である

やはりタワマンのメリットとして一番に挙げられるのが、高層階から見える素晴らしい眺望だと思います。目の前に景色を遮る建物も存在しないため、展望台にいるような心地で、街の景色や海を眺められます。

夜景

写真引用:PAKUTASO

メリット②:充実した共用施設

タワマンには、大変充実した共用施設が存在します。中にはスポーツジムやラウンジ、コンシェルジュがいるマンションなど、高級ホテルのような施設を有するタワーマンションもあるほどです。

例えば、麻布十番徒歩三分の場所に位置する『パークコート麻布十番ザタワー』は、地上36階建ての超高級タワマンとして知られていますが、数々の充実した施設が含まれています。例えば、25階に設けられたゲストルーム「タワースウィート」には東京タワーなどの夜景が見れるジャグジーがあったり、その他にも二階吹き抜けの「アクアラウンジ」や屋内庭園、フィットネスジムなどの豪華施設が目白押しです。

トレーニングジム

写真引用:KEN RENT

これほど豪華なタワーマンションですから、庶民のあこがれの的である、という気持ちも良く分かります。一方で、ここ数年、タワーマンションの問題点や危険性が声高に叫ばれるようになってきました。

タワマンの闇について

2019年10月12日、タワマンを巡る大きな悲劇が起きてしまいました。それは、日本中を脅かした「台風19号」の東京上陸によってもたらされたのです。

その舞台は、川崎市の武蔵小杉。住みたい街ランキング2019でも関東9位にランクインするなど、近年注目を集める武蔵小杉は、都心部へのアクセスも非常によく、大変な人気を博していました。ところが、先の台風被害によって、武蔵小杉の街は停電や冠水、汚泥にもがき苦しむこととなってしまったのです。

人気の街・武蔵小杉は、台風によって一夜にして大きな被害を受けた。

水害

写真引用:文春オンライン

これによって、タワーマンションも停電が発生し、エレベーターも完全に停止してしまいました。マンションの最上階に住む住人は、50階近くの階段を、わざわざ上り下りしなくてはいけない事態にまで発展してしまいました。

また、地下の配電盤が水害によって壊れた影響により、マンション内のトイレが使えなくなったというのも有名な話です。上の階で無理にトイレを流そうとすると、下層階のトイレから汚水が噴き出してしまうというのですから悲惨です。

今回の武蔵小杉の件を皮切りに、「タワーマンションはやばいのではないか」と不満の声や後悔の声が聞かれるようになりました。そこで、特に問題視されているタワマンのデメリットを、以下で説明していきたいと思います。

デメリット①:大規模修繕に莫大な費用が掛かる

タワーマンションの歴史は、建物全体の歴史と比するとかなり短い、ということは冒頭でお伝えをしました。このことはそのまま、「ノウハウが無く、どうなるか分からない」という問題に繋がってしまいます。この問題が特に顕著なのが、タワマンの維持管理面でしょう。

通常マンションというのは、15年~20年に一度大規模修繕工事を行います。その際のコストはどれだけ安く見積もっても数千万円にのぼると言われており、その費用は基本的に住民から徴収する修繕積立金によって充当されます。

タワマンではない、一般的な高さのマンションでさえこれほどのコストがかかるのですから、通常の足場が使えないタワーマンションの場合、この費用はさらに大きくかさんでしまいます。今後大規模修繕を行うとなった際に、それまでの修繕積立金だけでは足りないとなった場合、どうなってしまうのでしょうか。

タワーマンションの修繕工事は日本国内でもあまり実績が無く、予想が立てにくいと言われています。ですから、今後10年~20年後のタワマンの資産価値がどうなっているかというのは、今の時点では判断が難しいと言わざるを得ない状況なのです。

デメリット②:不要な設備と膨大な管理費

冒頭でも述べたように、タワーマンションの中には豪華な共用施設が数多く存在します。外見的には、いつでもジムに行けたり、ラウンジがあったりと憧れの対象に見えますが、その裏には闇があることも事実です。それは、「膨大な管理費用」を支払う必要がある点にあります。例えば、あなたがタワーマンションの住人だったとして、そのジムを一切利用しなかったとします。それにも関わらず、そのジムの維持費として毎月毎月一定の金額が徴収されるとしたら、どのように感じるでしょうか。

おそらく、「なんで自分が、ジムを利用する人の分までお金を払わなくてはいけないのか」と考えることでしょう。実際、タワーマンションの住人の中には、無駄に豪勢な共用施設の存在に疑問を呈したり、支払いに不満を感じている人も多いと言います。これが、マンション内の人間関係にまで大きく影響を与える可能性もあることから、気を付けるべき点であると言えるでしょう。

デメリット③:マンション内格差

タワーマンションに特有の問題、それが「マンション内格差」です。同じマンションでも、低層階と高層階とで、時に数千万円もの価格差がある部屋も存在しており、生活水準も大きく異なります。

それが、「高い階層ほど偉い」「低層階であることに引け目を感じる」といったブラックな考えを引き起こしているというのです。
「そんなこと本当にあるのか」という疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。ただ、残念ながらこれは実際に起きている問題なのです。

例えば、同じタワマン内であっても、人々の生活レベルや資産背景は大きく異なっています。ある若夫婦は、憧れのタワマンに住むために、夫婦二人の共同で、与信枠いっぱいまでローンを組んでタワマンの一室を購入しました。そういった人々は、毎月の給与所得から高額なローンの支払いを行い、上手くやりくりしながら生活を維持しています。

その一方で、節税目的や投資目的でタワマンを買う資産家も存在します。特にタワマンを爆買いする外国人投資家は一時社会問題ともなりましたが、彼らは現金で一括で購入をしているのです。

「融資枠いっぱいまで借入をして購入した世帯」と「節税目的で現金購入した世帯」とでは、その生活水準に大きな差があることがお分かりいただけるかと思います。このような差が、普段の生活における劣等感やストレスとなることは、想像に難くないかと思います。

まとめ

ここまで、タワマンの光と影の両面について焦点を当てて解説してきました。世の中で言われている「成功者の証」であるというタワマンにも、実は数々の問題点があることがお分かりいただけたかと思います。

もちろん、決して「タワマンの全てが悪い」ということをお伝えしたいわけではなく、あくまで現実的にどのような問題に面しているのか、という事実を知っていただくために、本記事の執筆を行いました。

不動産というのは一生に一度の高価な買い物です。理想や、夢というのももちろん大事ではありますが、一方でしっかりと現実を見据えて、冷静に意思決定をできるよう心がけましょう。

また、弊社には、第三者的の中立な視点からアドバイスをすることができるコンサルタントがいます。何かお困りのことや不明な点が有りましたら、是非ご一報いただけますと幸いです。

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